ComenteazăStoica Bogdan, Bucuresti: „Este permisa subinchirierea unui imobil pe care l-am inchiriat unei alte persoane?”.
Codul civil (art. 1.418) prevede expres posibilitatea pentru locatari de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune. Sublocatiunea este, insa, permisa numai cu respectarea a doua conditii: transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal si sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor contractului principal.
In ceea ce priveste prima conditie, interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte) nu se prezuma, ci trebuie stipulata expres. Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr-o clauza din contractul principal de locatiune) si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului de sublocatiune. Acest consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal ori sa rezulte din acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a consimti la incheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.
A doua conditie se refera la situatii in care, spre exemplu, casa de locuit este subinchiriata cu destinatie comerciala (local public, atelier etc.).
Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea obligatiilor, instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei.
Legea mai permite de asemenea si o alta cale de instrainare cu titlu oneros a dreptului de folosinta a unui imobil de un chirias. Este vorba de cesiunea contractului de locatiune prin care locatarul instraineaza dreptul de folosinta asupra imobilului catre un tert. Spre deosebire de subinchiriere, cesiunea trebuie notificata in mod obligatoriu locatorului sau acceptata de el prin inscris autentic (art. 1.393 Cod civil), iar locatarul cedent va ramane in continuare obligat fata de locator (fiind tinut sa plateasca chiria si sa execute celelalte obligatii ce decurg din contractul de inchiriere), aceasta intrucat legislatia noastra nu permite cesiunea de obligatii, ci numai de drepturi.