Casele noastre, tot mai mici. Cine e de vină pentru apartamentele înghesuite și aglomerarea urbană din București

Spațiul de locuire a devenit mai important odată cu instaurarea regimului de muncă de acasă, iar piața a răspuns cu numeroase oferte imobiliare. Totuși, una dintre principalele caracteristici în alegerea unui apartament este suprafața. Cifrele publicate de Institutul Național de Statistică arată că suprafața medie a locuințelor din România este de 61,5 mp.

Apartamentele noi, construite în ultimii ani, sunt tot mai mici și cele mai multe încalcă prevederile Legii Locuinței, explică arhitectul Radu Negoiță pentru Libertatea. 

Acesta spune că dezvoltatorii se folosesc de câteva tertipuri pentru a câștiga profituri mai mari, în detrimentul confortului noilor locatari. Arhitectul explică și că problematică nu este numai construirea de apartamente neconforme, ci și aglomerația urbană.

Cine împarte vina pentru că trăim înghesuiți

Libertatea: În august 2021, a apărut o nouă statistică a INS din care rezultă că locuințele au o suprafață medie de 61,5 mp, cea mai mică din ultimii 20 de ani. De ce sunt casele noastre tot mai mici?
Radu Negoiță: Cauzele sunt multiple, dar principalul motiv este situația economiei de piață, coroborată cu lipsa de intervenție a statului, ca organism de control și reglementare în peisajul construcțiilor rezidențiale făcute de privați. 

Recomandări

PSD-PNL-UDMR au decis datele alegerilor prezidențiale 2025 – Surse

Dezvoltatorii privați vor să-și maximizeze profitul. Dacă statul ar putea să blocheze, prin Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) și prin birourile de urbanism din primării, inițiativele care abuzează de încrederea clienților, atunci lucrurile ar funcționa bine. Dar statul nu o face corespunzător prin oficiile teritoriale ale ISC. Pe la primării, la Urbanism, trec și documentații în neregulă, pentru că deși arhitectul-șef nu e subordonat primarului, de facto primarul îi poate impune asta.

E un lanț al slăbiciunilor care, până la urmă, ne scade din confortul din perioada comunistă cu care ne-am obișnuit, ceea ce pare total contraintuitiv, dar este real.

– Așadar, spuneți că vina e împărțită între dezvoltator, autorități și arhitecți?
– Da, și arhitecții au partea lor de vină. Dar lucrurile trebuie văzute așa: dezvoltatorii fac o marjă de profit generoasă, care poate să ajungă la 40%-50%. E unul dintre businessurile legale cele mai profitabile oriunde în lume. 

Autoritățile – fie că sunt factori de decizie aleși, cum e primarul, fie că sunt la nivel de deconcentrate, cum e ISC – nu fac verificări în profunzime. 

Arhitecții, pe de altă parte, sunt profesie liberală. Asta înseamnă că salariul nu vine la sfârșit de lună. Uneori îți iei dividente, alteori, nu. Sunt oarecum forțați de împrejurările pe care le are orice profesie liberală și atunci fac unele compromisuri. Unele sunt mici, altele lasă urme vizibile.

Recomandări

Ordonanța „trenuleț”: Angajările la stat suspendate, pensiile și salariile bugetarilor înghețate în 2025. Ce măsuri ia Guvernul

Majoritatea apartamentelor nu respectă Legea Locuinței

– Președintele Ordinului Arhitecților din România, Alexandru Gavozdea, atrăgea atenția că legea permite ca arhitecții-șefi să nu fie absolvenți de Arhitectură, adică pot fi și ingineri în construcții, de pildă. Asta are de-a face cu reducerea suprafeței noilor apartamente?
– Complexitatea jobului de arhitect-șef impune să ai în funcție indivizi foarte bine pregătiți, care să înțeleagă legătura dintre urbanism și arhitectură. O persoană cu pregătire de altă natură nu are cum să înțeleagă diferitele probleme sau să vadă soluțiile. 

Pare că noile reglementări sunt un mijloc prin care să se încerce trecerea anumitor soluții, care să nu îl aibă responsabil pe unul care știe. Cel care știe nu va vrea să semneze, pentru că își va face griji pentru libertatea lui, dar cel care nu știe se scuză: „Eu nu sunt arhitect, eu nu știam”. E important să știm în ce direcție dorim să evoluăm.

– Există o Lege a Locuinței, nr. 114/ 1996, care specifică un minim al suprafețelor pentru fiecare tip de locuință. Se încalcă prevederile acestei legi?
– Am văzut până acum peste o mie de apartamente și majoritatea nu respectă Legea Locuinței. Peste 50% nu respectă suprafețele minimale: ciupesc de aici și de dincolo sau se folosesc de zonele gri pentru reduceri de suprafețe.

Recomandări

Vladimir Putin va sfârși ca Bashar al-Assad în 2025, anunță Maximilian Andronnikov, aka Cezar, liderul Legiunii „Libertatea Rusiei”

– Dacă am cumpărat un apartament și constat că nu respectă Legea Locuinței, pot face ceva?
– Situația e ingrată. Se poate trimite o citație dezvoltatorului, dar el va spune: „Da, casa este mai mică, dar proiectul e aprobat, am autorizație de construire”. Atunci, acuzațiile se îndreaptă asupra primăriei, care îți va răspunde: „Eu nu știam regulile” – pentru că arhitecții-șefi nu sunt arhitecți. Iar primarul spune că legea nu-l obligă să fie responsabil în solidar cu ce semnează și e vina celor de la Urbanism. Ăia spun: „Da, dar ISC trebuia să verifice”.

În situația asta, în care tot dai în judecată statul, în cât timp crezi că se va soluționa situația?

Locuințe tot mai mici pentru Prima Casă

– Programul Prima Casă ar fi putut fi un factor în micșorarea suprafețelor, prin faptul că plafona bugetul?
– Da, Prima Casă pur și simplu făcea ca suprafețele la apartamente să fie micșorate. Dacă plafonul era la 70.000 de euro, iar un apartament de trei camere are 66 mp, ca dezvoltator ajungi la 66.000 de euro, dacă vinzi metrul pătrat cu o mie de euro. Dacă îl restrângi la 59 mp, nu scoți mare profit, dar ai pierderea mai mică. Acum, cu Noua Casă, plafonul a crescut la 140.000 de euro. În aceste condiții, teoretic nu mai au nicio scuză să mai trișeze.

– În UE, avem și cea mai mică suprafață pe cap de locuitor, adică 24 mp. Media în UE e peste 40 mp/locuitor. Cum se traduce diferența asta?
– E o statistică cu mulți „dacă”. În România, ruralul stă foarte prost. Casele vechi sunt foarte mici și, dacă faci o medie între rural și urban, atunci suprafața e mai mică decât în Occident. Pe de altă parte, în Vest, orașele vechi, cum ar fi Roma sau Paris, tind să aibă locuințe destul de dense în zona centrală, în special. Dar casele lor din rural sunt mai mari, pentru că țăranii români erau mai puțin avuți.

O problemă este că suprafața teritoriului național nu este cadastrată integral (programul a fost demarat în 2015 și trebuie finalizat până în 2023, n.r.). Adică un om care are la limita de proprietate la tangența dintre trotuar și stradă știe exact unde se termină terenul lui, iar statul nu știe la fel de precis despre al său. Asta creează condiții favorabile cuiva care dorește să „muște” din trotuar.

Cum să identifici o casă incomodă

– Procesul acesta de micșorare a suprafeței medii a locuințelor este, oare, reversibil?
– Teoretic, da. Practic, nu văd cum ar fi posibil. Situația e următoarea: orașele românești sunt într-un proces de densificare. Între blocuri, au fost retrocedate fragmente de proprietăți, unii și-au dorit cu disperare o casă acolo și-au lăsat spațiu doar de un pom. El știe cum de nu l-a verificat nimeni și și-a crescut procentul de ocupare a terenului la 60%. 

Eu prevăd o diminuare a suprafeței și o scădere a condițiilor cu care ne obișnuisem din perioada comunistă.

– Ideal vorbind, ce soluții s-ar putea găsi pentru această problemă?
– Dacă statul ar avea grijă să se respecte legea, atunci s-ar putea face niște pași în direcția bună, dar este foarte greu. Uite ce probleme au apărut la București cu blocarea PUZ-urilor de pe spațiile verzi inițiată de Nicușor Dan: te trezești că administrația locală ajunge să fie blocată de procese intentate de privați, care au și timp, și bani.

Ăsta e motivul pentru care eu încerc să fac o aplicație prin care să dau note pe confort. Utilizatorul să poată să-și încarce un plan de apartament și, după câteva secunde, să i se spună: „Apartamentul tău are nota 6,7, pentru că nu sunt respectate suprafețele minimale din lege”. 

Dacă știe că sunt prea multe lucruri în neregulă, omul se mai gândește. Altfel, el nu știe că patul va fi lipit de perete pe una dintre părți, de pildă, sau că nu îi va intra locul de masă în bucătărie. Aplicația își dorește să pună ordine în chestiunile astea, dându-i cumpărătorului puterea. Asta ar putea să scadă interesul pentru locuințele care nu respectă legea.

Specula cu locuințe, pe banii clienților

– Există oameni care-și cumpără apartamente care încă nu sunt construite, pe care le văd doar pe hârtie. Există cazuri în care realitatea nu corespunde cu planul de pe foaie?
– Da. În urmă cu un an, 70% din locuințele de pe piață s-au vândut în stadiul off-plan. Dezvoltatorul îți arată un plan. Pe teren nu sunt decât o groapă și o lopată. El îți arată că proiectul e aprobat, iar tu îi dai bani și îi finanțezi începutul lucrării. În situația asta, mulți dintre ei au în contract o clauză: dacă există abateri, clientul le va accepta ca atare. De obicei, nu-și doresc să fie foarte diferit, pentru că apoi au scandal, dar pot să apară mici diferențe.

Mai sunt și situații în care dezvoltatorii nu duc la capăt ce au de făcut. În afara Bucureștiului, acum câțiva ani, au fost niște cazuri în care scria în contract că, dacă nu-ți convenea ceva sau lipsea ceva, îți primeai banii înapoi. Când ți se preda locuința vedeai că nu ești racordat la canalizare. Dacă semnalai asta îți dădea banii înapoi, dar rămânea cu casa. O avea deja construită, iar tu îl finanțaseși să o ducă până în punctul respectiv. Acum o vindea cu 15% mai mult și, din diferența aia, investea o mică parte în canalizare. Rămânea cu un profit mai mare decât dacă ar fi fost cinstit. Ceva între speculă și abuz de încredere.

Tertipuri care ciupesc din confort

– Dacă vorbim de confort, ce se pierde când se restrânge suprafața?
– Cel mai simplu exemplu: să zicem că vezi pe plan un apartament cu o bucătărie care are lățimea de 2 metri. Apare blatul pe un perete, iar pe peretele opus ai o masă cu patru locuri. Ți se pare în regulă și-l iei. Nu știi atunci, dar în momentul ăla ai făcut o alegere nefericită pentru confortul tău pentru următorii 30 de ani.

Ca totul să pară în regulă, ei nu desenează masa de bucătărie lată de 80 de centimetri. Dacă te așezi la o masă de 60 de centimetri, îți dai seama că nu îți încap coatele cum trebuie, e prea îngustă. Dacă pui masa de 80 și blatul are și el 60, asta înseamnă 140, iar persoana care se ridică de la masă are la dispoziție doar 60 de centimetri. Or, fiecare dintre noi avem nevoie să ne aplecăm deasupra mesei câțiva centimetri și să împingem cu dosul pulpelor scaunul – asta cere 85-90 de centimetri. 

Apoi, un living e confortabil când sare de 3,5 metri în lățime. Să ai loc să te miști. Cele mai bune livinguri sunt cele pătrate. Ei le fac de 3 metri și le fac adânci.

Dacă el ciupește 50 de centimetri de la bucătărie și 50 de centimetri de la living ajunge la 1 metru. La zece apartamente de-a lungul unui coridor strângi 10 metri, adică un apartament de două camere. La un bloc de P+6 asta înseamnă că vinde în plus șapte apartamente.

– Sunt și chestiuni de sănătate, de care trebuie să se țină cont?
– Normele de igienă și sănătate privind mediul de viață al populației, moștenite de la comuniști, au fost influențate de Congresul Internațional de Arhitectură Modernă (forum fondat în 1928, n.r.), care se sprijineau pe Congresul Internațional de Salubritate de la 1904. Acel congres a avut la origini o sumă de probleme cu tuberculoza și cu o epidemie de holeră din secolul XIX.

Atunci și-au dat seama că în spațiile în care ai parte de lumină naturală și de ventilație, bacilii nu proliferează. Nu te îmbolnăvești la fel de ușor. Noi am moștenit principiile din acea perioadă, iar acum încep să nu se mai respecte.

Soluții pentru a „aerisi” orașul

– Ce soluții există pentru problema aglomerării urbane?
– Aglomerările se rezolvă cu PUG-uri, care se fac pe bază de studii de fundamentare – studii de circulație, studii demografice. În lipsa unui PUG bine făcut, care să aibă niște obiective corecte, nu se poate soluționa situația. Este nevoie de decizii tranșante, dar studiate. De exemplu, Parisul l-a avut pe baronul Haussmann în secolul XIX. Au tăiat bulevarde prin parcele și au demolat clădiri, au fost exproprieri, chirurgie urbană care a mers.

Bucureștiul nu are PUG de la începutul deceniului trecut. Or, ar trebui refăcut o dată la zece ani în orașele mari. Bucureștiul a lucrat ani în ilegalitate acceptată tacit de autorități. 

Mediul privat tot construiește și tu nu ai un plan urbanistic adaptat la ce s-a construit în ultimii zece ani.

– Există vreun model de oraș din toată lumea pe care ar trebui să-l urmăm?
– Fiecare oraș are personalitatea lui. Parisul s-a dezvoltat diferit față de București, de Amsterdam, de Berlin – care a fost bombardat și apoi reconstruit.

Bucureștiul a găzduit, în 1912, primul concurs de urbanism de pe continentul european. Iar în 1938 și 1939 Capitala a luat un premiu pentru dezvoltarea infrastructurii edilitare.

Bucureștiul a reușit într-un timp destul de scurt, de câteva decenii, să recupereze rămânerea în urmă. Ar putea să fie un oraș fantastic, dacă s-ar gestiona urbanistic conform unor viziuni discutate de specialiști. Adică să vină niște think tank-uri care să facă un tur de forță în materie de audit urbanistic pentru a identifica problemele.

De exemplu: pasajul de la Obor a rezolvat o parte din problema circulației. Oborul era cea mai mare disfuncție urbană în materie de circulație din tot estul Europei. Parțial, s-a rezolvat când au făcut pasajul. Doar că nu este suficient să rezolvi într-un singur loc. 

Urmărește-ne pe Google News

Ați sesizat o eroare într-un articol din Libertatea? Ne puteți scrie pe adresa de email eroare@libertatea.ro