ComenteazăPentru a veni în întâmpinarea nevoilor tale, ți-am pregătit un ghid practic pentru cumpărarea unui apartament, ce cuprinde actele necesare pentru achiziție, dar și o serie de sfaturi utile:
Acte necesare cumpărării unei locuințe, în 2020
Înainte de a demara formalitățile legale, trebuie să știi ce documente trebuie prezentate la notar – chiar dacă majoritatea revin vânzătorului. Actele necesare la încheierea unei tranzacții, pentru fiecare dintre cele două părți, sunt următoarele:
Cumpărător:
- actul/actele de identitate;
- certificatul de căsătorie;
- eventualele convenţii matrimoniale;
- dacă este cazul, procura în baza căreia cumpărătorul va fi reprezentat la semnare de către un mandatar.
Vânzător:
- actul/actele de identitate;
- certificatul de căsătorie; eventualele convenţii matrimoniale;
- actul de proprietate pentru respectivul imobil;
- documentaţia cadastrală a imobilului;
- încheierea de intabulare a imobilului;
- certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și impozitelor de către vânzător);
- adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
- ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
- orice acte din istoricul proprietăţii deţinute de către vânzător (acestea nu sunt obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
- certificatul de performanţă energetică a imobilului;
- dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de către un mandatar.
Ce trebuie să verifici pentru a cumpăra în siguranță un apartament
Pentru o tranzacție imobiliară fără probleme, există o serie de aspecte la care ar trebui să fii atent, încă de la începutul procesului de căutare:
Alege cu atenție anunțul imobiliar potrivit
Totul începe, desigur, cu găsirea proprietății potrivite. Cum orice căutare de locuință se derulează, astăzi, mai întâi în mediul online, Imobiliare.ro te poate ajuta să identifici cât mai repede locuința care ți se potrivește. Fie că alegi să faci căutarea pe site, fie că folosești aplicația specială pentru mobil, vei avea la dispoziție o serie de filtre avansate de căutare; acestea te vor ajuta să-ți personalizezi cât mai bine cerințele, începând cu orașul și zona în care vrei să faci o achiziție și continuând cu suprafața, numărul de camere, anul de construcție a imobilului și altele.
Pentru eficientizarea căutării, vei putea opta pentru afișarea peoprietăților ce corespund criteriilor tale atât sub formă de listă (în ordine crescătoare sau descrescătoare a prețurilor, spre exemplu), cât și pe hartă – astfel încât să-ți poți face o imagine comparativă asupra prețurilor solicitate pentru imobilele dintr-o anumită zonă. De folos îți va fi și opțiunea Video/Foto 360, care te va ajuta să vezi, cât mai concret, cum arată o locuință, chiar „de la distanță”. Logându-te la Contul Meu, de pe site sau din aplicație, vei avea acces la ultima căutare efectuată și la anunțurile salvate (chiar fără să fii conectat la internet); vei primi, totodată, alerte cu ofertele noi imediat ce acestea sunt publicate.
Verifică extrasul de carte funciară
Cartea funciară a unui imobil cuprinde informaţiile tehnice (suprafaţa, localizarea etc.) și juridice (cine sunt proprietarii, eventuale sarcini care grevează imobilul etc.) referitoare la acesta. Consultând acest document te vei asigura că informațiile prezentate de către vânzător corespund cu realitatea. După cumpărarea apartamentului, este recomandat (deși nu obligatoriu) să înscrii dreptul tău de proprietate în cartea funciară a acestuia, întrucât intabularea previne situația în care vechiul proprietar ar putea să vândă imobilul, în mod fraudulos, și către alte persoane. (În cazul unei astfel de situații, proprietarul legal va fi desemnat cel care a înregistrat primul dreptul său în Cartea Funciară.)
Costuri și termene din contract
Înainte de a merge la notar pentru a încheia tranzacția propriu-zisă, ar trebui să ai la dispoziție un exemplar al contractului de vânzare-cumpărare. Studiază cu atenție acest document, pentru a te asigura că include toate aspectele discutate cu vânzătorul, mai ales cele legate de costurile și termenele agreate. Dacă este cazul, nu te sfii să soliciți efectuarea unor schimbări – cum ar fi, spre exemplu, în situația în care termenul de predare al unei locuințe noi este specificat în mod evaziv sau chiar deloc. Sfatul unui expert juridic îți poate fi, desigur, de mare ajutor în această etapă.
Garanții pentru avans, când cumperi de la dezvoltator
Plata oricărui avans pentru achiziția unui imobil se va face în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare – ce ar trebui încheiat la notar, ca și contractul propriu-zis. În majoritatea cazurilor, acest document reprezintă cea mai bună garanție pentru restituirea sumei achitate, în cazul în care dezvoltatorul nu-și respectă obligațiile asumate. Pentru asta, însă, clauzele acestui act trebuie formulate cât mai specific, incluzând condițiile în care va avea loc restituirea – cum ar fi dacă locuința nu este predată în termenul promis, dacă nu dispune de finisajele sau dotările promise etc. O soluție inedită pentru protejarea avansului achitat este și plasarea acestuia într-un cont fiduciar, din care dezvoltatorul să nu-l poată transfera până la încheierea tranzacției.
Asigurarea suplimentară
Potrivit legii, orice proprietar de locuință este obligat să aibă o poliță de asigurare (PAD) pentru protecția casei în cazul unor dezastre naturale, anume inundații, cutremure și alunecări de teren. Dacă faci o achiziție prin credit, însă, fie el ipotecar standard sau prin programul guvernamental „O familie, o casă” (fostul „Prima casă”), vei avea nevoie și de o poliță de asigurare facultativă. Trebuie să știi că, în acest caz, banii încasați drept despăgubire vor merge către bancă și, eventual, către stat (în cazul creditelor cogarantate de către acesta), întrucât aceste entități dețin ipoteca asupra imobilului. Această poliță va trebui înnoită anual, pe toată durata rambursării creditului, costul său situându-se, de regulă, sub 100 de euro.
Puncte importante din contractul de vânzare-cumpărare
Trebuie să știi că actualul Cod Civil acordă o mare libertate în formularea unui contract de vânzare-cumpărare – spre deosebire de vechiul sistem, în care tranzacţiile imobiliare erau încheiate pe baza unor contracte-tip, prestabilite. Asta înseamnă că, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare, desigur) poate fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, atât timp cât aceasta este acceptată în mod expres de cele două părţi. În cazul în care clauzele standard intră în contradicţie cu cele negociate, cele din urmă primează.
În general vorbind, dincolo de datele personale ale vânzătorului și cumpărătorului, contractul trebuie să includă prețul imobilului (precizând și avansul achitat), dar și o descriere a acestuia (pentru apartamente se va specifica și cota-parte indiviză). Un asemenea document trebuie să specifice și termenul de predare a locuinței – ceea ce se poate aplica inclusiv pentru apartamentele vechi, întrucât cele două părți pot cădea de acord ca vânzătorul să continue să locuiască, o vreme, în imobilul înstrăinat. Pentru locuințele noi, o clauză extrem de utilă este cea privind garanția construcției (durata valabilității acesteia poate fi negociată de cele două părți), incluzând aici și eventualele vicii ascunse ale imobilului. Pentru tranzacțiile imobiliare mai „speciale”, cum ar fi achizițiile în rate la dezvoltator, poți apela la ajutor juridic specializat.
Concluzii
Mai ales dacă te afli la prima ta tranzacție și nu ești familiarizat cu ce presupune cumpărarea unui apartament, sprijinul unui agent imobiliar cu experiență îți va fi extrem de util. Acesta te va ajuta nu doar să găsești locuința potrivită și în negocierea cu proprietarul, ci te va și ghida în procesul de obținere a actelor necesare, inclusiv în contractarea unui credit și la plata onorariului notarial. Totodată, consultantul imobiliar te va putea pune în legătură și cu experți din alte domenii conexe imobiliarelor, cum ar fi un constructor sau, dacă este cazul, chiar un avocat.
Sursă foto: Pixabay.com