Capcanele imobiliare pe care să le eviți la achiziția unei locuințe. Arhitect Radu Negoiță: „Apartamente la 35.000 de euro sunt posibile doar dacă le faci de 10-15 mp bucata” I Interviu

Libertatea: În schimbul promisiunii plății a 360 de rate care vin o dată pe lună, lumea primește un plan și un zâmbet. De la arhitect, până la dezvoltator, nimeni nu prea îți zice cu ce se mănâncă de fapt ce îți vinde. Odată ce ai pus bila pixului unde scrie „Cumpărător!, ești bun de plată”, scriai încă din 2018. Azi avem scandalul Nordis…

Arhitect Radu Negoiță: Ai dreptate, în 2018, când am lansat cartea, a trebuit să accentuez că fiecare e responsabil de ceea ce i se întâmplă. În perioada de început a proiectului „Case Strâmbe pe Radar”, în 2015, fenomenul imobiliar începea să se facă simțit vizibil în marile orașe, începând cu periferia. Ulterior a ajuns, cu mișcări sigure, la terenurile din centru.

În perioada respectivă am înțeles, din atitudinile cumpărătorilor cu care am interacționat eu, că lumea era mai puțin circumspectă decât e azi: îți luai un apartament făcut de un privat și gata, ce putea să fie în neregulă? Logica oamenilor era că dacă statul comunist reușise să facă atâtea blocuri în care să locuiești omenește, n-avea cum să fie prea greu pentru un privat să copieze niște apartamente, să le pună unele peste altele și să vopsească fațada într-o culoare mai simpatică.

Recomandări

Dezbaterea Maia Sandu – Alexandr Stoianoglo nu va înclina balanța voturilor

– Dar diavolul stă în detalii…

– Așa părea, la prima vedere însă, ca de obicei, diavolul stă în detalii. Dacă statul comunist putea să scoată pe bandă apartamente în care să ai loc să te miști asta era și pentru că în perioada aia blocul se construia pe cât teren era nevoie, că doar tot statul era proprietar peste întreg teritoriul național. Treaba asta era foarte diferită de situația de azi, unde fiecare capitalist energic are de plătit parcela înainte de toate, iar pe asta o cumpără la prețul pieței; detaliul ăsta face ca parcelele din periferie mai înghesuite sau cu forme mai șui/strâmbe să fie mai ieftine.

Ce să facă un investitor hotărât în situația asta, să strâmbe din nas la terenurile pe care și le permite? Nu, ia ce găsește, investește într-un site colorat, obține niște planuri de la un arhitect și dă drumul la vânzări, că scopul lui e să obțină profit. Majoritatea blocurilor noi s-au făcut pe schema asta, nu a inventat Nordis nimic nou.

Recomandări

Vlad Pascu a pierdut un proces cu Penitenciarul Poarta Albă. „Era un aparat de tuns, nu o mitralieră”, a răbufnit avocatul

Dezvoltatorii puteau începe doar cu avansul plătit pe teren, un site făcut la repezeală și două întâlniri

– Schemele dezvoltatorilor s-au înmulțit, iar autoritățile au stat deoparte. Să ne fie frică în cazul unui cutremur major?

– Din punctul de vedere al dezvoltatorilor la început de drum, România a fost, în ultimii 15-20 de ani, un paradis al oportunităților. La câțiva ani după intrarea în UE a început goana după aur pentru ei, pentru că li s-au aliniat planetele: tinerii IT-iști din corporațiile cu sedii în țară au început să își permită ratele, administrația era năucă – adică puteai să obții autorizații pentru aproape orice, dacă știai cum să le deschizi ușa biroului, netul mergea țais în România, iar mai toată lumea avea un telefon cu care să îți viziteze site-ul; mai ales, NIMENI nu îți impunea ție, ca dezvoltator, să ai o garanție pusă într-un cont, ca să te creadă societatea că ești solvabil.

Repet, dezvoltatorii puteau începe drumul către a vinde câteva zeci de apartamente doar cu avansul plătit pe teren, un site făcut la repezeală și două întâlniri cu omul care îți făcea 3 planuri și două simulări 3D. Odată ce identificai câteva terenuri pline de ciulini la marginea Bucureșțiului, în câteva săptămâni puteai începe să încasezi bani de la oricine te credea că îi faci bloc.

Blocai cele câteva mii de euro din avansul pentru teren și îți pregăteai zâmbetul de profesionist pentru cuplurile tinere care voiau să se așeze la casa lor. Le vindeai promisiuni pe bani – chiar am cunoscut odată doi puști de 20-21 de ani care așa își făcuseră primul bloc în zona Militari și nu păreau cine știe ce genii în materie de business.

Structuri de rezistență prost concepute și care vor face victime la primul cutremur

Au existat, în perioada asta, pe lângă afaceriștii cinstiți care chiar se țineau de cuvânt, tot felul de scheme: a fost schema cu contractul care spune că primești banii de avans înapoi dacă e ceva care nu îți convine când te muți în casa nouă – când clienții au observat că noua locuință nu avea racord la canalizare și i-au cerut înapoi.

Cu ce s-au ales ei – cu opt luni de așteptare și o dezamăgire; dezvoltatorul, pe de altă parte, și-a finanțat construcția din banii lor și s-a ales cu locuințe de vânzare reale pe care le poate vinde mai scump, acum că sunt aproape gata; sau cu clienți care s-au racordat pe banii lor.

La fel, a existat și schema cu suprafețelele locuințelor, poți să îi vinzi omului ceva înghesuit, care nu respectă normele, pentru că e greu să își dea seama el de așa ceva.

Nu mai zic de schema cu „merge și așa”, care ne-a umplut străzile de blocuri cu finisaje care îmbătrânesc într-un an cât construcțiile din 1940 în 50 de ani sau, mai grav, cu structuri de rezistență prost concepute și care vor face victime la primul cutremur.

Am avut un articol publicat în trecut despre un asemenea bloc, care a crescut în zona Grozăvești. Acolo organele statului nu s-au autosesizat, pentru că dezvoltatorii s-au acoperit bine cu hârtiile necesare. Toate schemele astea au funcționat în paralel, iar unele s-au și suprapus la clienții mai ghinioniști.

Șefii din administrație sunt puși politic. Nici după Colectiv nu s-a schimbat mare lucru

– De ce schimbarea se produce atât de greu? De ce autoritățile de control par rămase mult în urmă?

– Astăzi lucrurile s-au mai schimbat puțin – dezvoltatorii-haiduci de la începuturi au ajuns foarte puternici și au început să își permită să proiecteze imaginea respectabilității. Unii dintre ei au evoluat frumos, iar alții s-au obișnuit prea tare cu marja de profit din anii de început și s-au întins mai mult decât le e plapuma – vezi investigația Recorder.

Între timp, statul e tot pe sedativul din perioada Iliescu, deoarece încă nu funcționează instituțiile de control cum ar trebui. Inspectoratul de Stat în Construcții încă nu are personal pentru a verifica toate lucrările, legislația e la fel de plină de găuri și zone gri, iar în lumea din administrație lucrurile merg la fel ca întotdeauna – șefii sunt puși politic, iar trei-patru angajați muncesc cât pentru un birou de 20, că restul nu știu ce au de făcut. Era de așteptat ca, la un moment dat, să cedeze ceva.

Vă reamintesc că nici după Colectiv nu s-a schimbat mare lucru – avem instituții în care ești nevoit să intri și care te feresc de pericolul de incendiu cu hârtia fermecată lipită cu scotch pe ușă (cea cu „Această clădire funcționează fără autorizație ISU”). Sorry for the long post – eu cred că imaginea de ansamblu contează.

– Pericolul persistă deci?
– Este posibil, dar probabil că la o scară mai mică. Oamenii implicați în scandalul Nordis se știau protejați politic și au abuzat de capitalul lor de forță. Cred sincer că toți ceilalți din branșa lor care fac lucruri similare au luat notițe cu atenție aici, deoarece lecția de la televizor este importantă: dacă ești privat poți avea oricât de mulți bani și conexiuni – nu vei scăpa dacă o faci prea lată. Doar politicienii pot scăpa de orice problemă câtă vreme au capitalul de influență la vârf. Oricum, nu îmi imaginez că vinovații vor fi forțați să o ia de la zero după treaba asta, știți cum merge treaba…

Ne încredem prea mult în competența proprie și a grupului. „Fudulia și neatenția merg mână în mână”

– Care sunt cele mai des întâlnite capcane imobiliare la achiziția unei locuințe?
– Capcanele sunt aceleași, în mare și sunt la fel de ușor de detectat de un arhitect. Principala se leagă de percepția cumpărătorului: dacă el crede prea mult în competența sa proprie și a grupului său de apropiați pot apărea probleme. Când mama, tata și prietenii zic că arată bine ceea ce le arăți tu înseamnă doar că cine prezintă marfa a făcut o treabă bună, nu neapărat și că merită cumpărat apartamentul/casa.

Fiecare face ce se pricepe: un business trebuie să știe să vândă, în primul rând, așa cum arhitecții trebuie să știe să aloce spații pentru activități. Asta ar fi problema de supralicitare a propriei competențe.

Un hol de intrare ar trebui să aibă o profunzime de 1,8 metri pentru o intrare confortabilă. Fă o piruetă cu mâinile întinse și vezi dacă nu te vei izbi cu capul de ușa frigiderului când încerci să dai jos o haina groasă de iarnă de pe ține.

Tot normele tehnice spun că o cameră trebuie să aibă minim 12 metri pătrați. Am întâlnit un bloc de locuințe care respectă toate normele tehnice, dar era practic de nelocuit. Camerele erau de 12 mp, dar erau tip vagon (6×2) pentru că măria sa dezvoltatorul să mai înghesuie 10 apartamente peste alte 40.

Problemele tehnice sunt mai greu de povestit, dar nu sunt nedetectabile. Cu răbdare, traversezi oceanul.

– Putem vorbi atunci și de o lipsă de educație a noastră în privința achizițiilor imobiliare?
– Uneori, da. Alteori este vorba de standarde prost calibrate la cumpărători: ne interesează mai mult cum credem noi că ne face să părem blocul decât cum ne poate deservi apartamentul în care ne petrecem cea mai mare parte din timp. Fudulia și neatenția merg mână în mână.

Cazul prioritizării „imaginii” este însă situația fericită – uneori oamenii pur și simplu ezită să își ceară drepturile în materie de calitate pe care le merită (și care sunt și consfințite în lege, în bună măsură).

Garanția privind viciile ascunse se întinde pe 10 ani la locuințe

Când sticla ferestrei este zgâriată poți cere înlocuirea acesteia, este dreptul tău. La fel, când zugrăveala este slabă calitativ poți refuza apartamentul. Dacă accepți ceea ce pot părea mici compromisuri, poate că accepți, fără să îți dai seama și o problemă mai mare pe care încă nu ai descoperit-o; zicala era „cum e turcul e și pistolul”.

Garanția privind viciile ascunse se întinde pe 10 ani la locuințe, în toată perioada asta ai dreptul să soliciți reparații sau despăgubiri, indiferent ce scrie în contractul pe care îl semnezi cu dezvoltatorul (și unde poate că spune că ai dreptul la doar doi ani de garanție). Legea este mai presus de înțelegerile de felul acesta – nu o zic eu, ci avocatul pe care l-am consultat pe acest subiect.

Eu pun la dispoziția celor are își caută locuință un astfel de serviciu de prospectare. Am și colaborator pe partea de examinare a cărții construcției. În mod sigur există și alți colegi.

„Apartamente la 35.000 de euro sunt posibile în România, dar doar dacă le faci de 10-15 mp bucata și la marginea satelor”

– Ți s-a întâmplat vreodată să cazi și tu într-o capcană de acest gen?

– Mie personal nu, dar i se poate întâmpla oricui, întotdeauna va exista un lucru pe care nu ai timp să îl verifici câtă vreme ai un job și o viață normală. Vina este a statului că nu ne protejează, nu a noastră că ne scapă câte ceva. Lipsa unui fond sănătos de locuințe pentru tineri a fost mobilul perfect pentru administrația care omite să verifice respectarea normelor minimale de confort la locuințele ieftine.

Apropo, că se apropie votul, apartamente la 35.000 de euro sunt posibile în România, dar doar dacă le faci de 10-15 mp bucata și la marginea satelor.

• Libertatea a scris pe acest subiect și: Cum să eviți țepe imobiliare de tip Nordis. Specialist: la masa credală, șansele de recuperare a banilor sunt mici

Urmărește-ne pe Google News

Ați sesizat o eroare într-un articol din Libertatea? Ne puteți scrie pe adresa de email eroare@libertatea.ro