Libertatea a stat de vorbă cu avocata Oana Căpățînă (Sârbu), specializată în drepul imobiliar, insolvență și litigii comerciale pentru a vedea ce pot face cei afectați de practicile din domeniul imobiliar. Aceasta spune că există mai multe niveluri și, în funcție de acestea, are o serie de sfaturi.

Achiziția unui imobil la stadiul de proiect

Avocata recomandă o serie de măsuri de prevenție:

  • analiza istoricului dezvoltatorului/investitorului
  • analiza riscului dezvoltatorului de a intra în insolvență
  • analiza titlului de proprietate privind terenul pe care urmează să se construiască
  • verificarea faptului că există o autorizație valabilă de construcție
  • lipsa litigiilor privind terenul și autorizația.

Pasul următor este asistența juridică cu privire la verificare informațiilor puse la dispoziție de dezvoltator.

Negocierea contractului

După acest pas e nevoie în continuare de un avocat pentru:

  • negocierea și încheierea promisiunii de vânzare și a eventualelor acte adiționale ulterioare
  • negocierea unui avans rezonabil și achitarea diferenței de preț la semnarea contractului de vânzare
  • eliminarea din draft-ul promisiunii de vânzare a clauzelor nefavorabile sau chiar abuzive față cumpărător.

Clauze nefavorabile

  • este vorba de clauze privind posibilitatea de creștere a prețului de vânzare în funcție de diverse situații, precum creșterea prețului materialelor de constucție
  • posibilitatea vânzătorului de a decide unilateral prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare cu un termen nerezonabil (termenul de grație).
  • Limitarea penalităților de întârziere în cazul nerespectării termenului de semnare a contractului de vânzare din culpa vânzătorului. la o sumă fixă.

O altă problemă o constituie invocarea unor situații ce blochează cumpărătorii să solicite penalități, precum condiții meteo severe, intervenția normativă a autorităţilor în orice fel, nesoluționarea de catre autorități a cererilor înregistrate în legatura cu construcția, precum eliberarea cu întârziere a avizelor prevăzute în certificatul de urbanism sau a autorizației de construire ori necesitatea executării unor lucrări care nu puteau fi prevăzute la data încheierii promisiunii.

Atenție la detalii!

Alte situații sunt legate de:

  • Inserarea unor penalități în situația nerespectării termenului de semnare a contractului de vânzare;
  • Urmărirea termenului de încheiere a contractului de vânzare
  • Reglementarea clară a mecanismului de rezoluțiune a promisiunii de vânzare din culpa vânzătorului și a penalităților aplicabile, respectiv termenul de restituire a avansului achitat și de plată a penalităților
  • Notarea în Cartea Funciară a imobilului respectiv a promisiunii de vânzare și a dreptului de ipotecă legală.

Când dezvoltatorul intră în insolvență

Mai departe, există situații în care dezvoltatorii rămân fără bani sau intră în insolvență.

Aici există alte posibilități, precum „posibilitatea promitentului cumpărător de a solicita administratorului judiciar al dezvoltatorului aflat în procedura insolvenței să transmită dreptul de proprietate asupra bunului imobil, ce face obiectul promisiunii de vânzare”, conform avocatei Oana Căpățînă.

Pentru a face asta există însă mai multe condiții ce trebuie îndeplinite în același timp:

  • prețul aferent imobilului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii
  • bunul se află în posesia cumpărătorului
  • prețul nu este inferior valorii de piață a bunului
  • bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare a dezvoltatorului
  • în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.

De ce nu se face des

Acest lucru nu este foarte des din mai multe motive:

  • de cele mai multe ori bunul nu se află în posesia cumpărătorului
  • condiția privind lipsa unei importanțe determinante pentru reușita unui plan de organizare este interpretabilă și lăsată la latitudinea administratorului judificar, care ar putea califica imobilul respectiv drept necesar
  • promisiunile de vânzare nu sunt notate în cărțile funciare aferente, în unele cazuri nefiind finalizate procedurile de realizare a unităților individuale.

Înscrierea la masa credală

Înscrierea la masa credală a debitoarei cu avansul achitat este o altă soluție.

După deschiderea procedurii de insolvență, administratorul judiciar notifică creditorii asupra termenilor și condițiilor în care se poate depune declarația de creanță sau cererea de înscriere la masa credală.

Creanța va fi însă una chirografară, ceea ce înseamnă că sunt puține șanse de a primi banii înapoi.

În ordinea menționată de legislație, întâi are prioritate statul pentru taxe neachitate, băncile ce au credite de recuperat și angajații ce au salarii de încasat.

„Astfel, din ordinea de acoperire a creanțelor în cadrul procedurii insolvenței, creditorii chirografari sunt lăsați pe ultimul loc”, notează avocata.

„Realist vorbind, șansele de obținere de către creditorii chirografari a sumelor ce reprezintă avansurile achitate sunt reduse semnificativ”, conchide aceasta.

 
 

Urmărește-ne pe Google News