ComenteazăUpdate 26 mai: Firma care a câștigat la licitație Complexul Astoria din Snagov a obținut drept de folosință doar pe terenul de sub clădiri, respectiv 28 de mii de metri pătrați, aproape 3 hectare. Libertatea a scris eronat că a primit toată suprafața de 20 de hectare.
Nu există ”eroare pe jumătate” pentru că nu există ”încredere pe jumătate”. Când greșim, recunoaștem și ne cerem scuze, fără circumstanțe atenuante. E singura cale de a repara o informație greșită și de menține o relație de încredere cu cei despre care scriem și cu publicul pentru care relatăm. Ne cerem scuze pentru eroare, firmei Simart Architecture, instituțiilor publice vizate de articol și publicului.
Citiți aici integral dreptul la replică primit din partea Simart Architecture.
- Statul român, prin CFR, proprietarul terenului din acte, nu a încasat absolut niciun leu pe teren, ci doar un milion de euro pe clădiri, pretextul afacerii, cum rezultă din documentarea Libertății.
- Cei care au pus mâna pe proprietate sunt reprezentanții firmei controlate de un fost director la ANAF pe vremea lui Blejnar, director care a activat și în CA al CFR.
- Libertatea a refăcut mecanismul prin care s-a dat lovitura.
- Cum s-au mișcat hârtiile după plecarea USR de la guvernare.
- Cine a fost omul-cheie în toată afacerea.
O știre publicată într-o zi rece de primăvară, 20 aprilie 2022, anunțată într-un articol de pe site-ul Club Feroviar, marca public trecerea bazei de agrement a CFR din Snagov în proprietatea societății comerciale Simart Architecture S.A. Ziaristul a semnalat că firma Simart e controlată de omul de afaceri Marius Gaga, fost șef al Corpului de control al ANAF.
Clădirile bazei, mai cunoscută drept Complexul Astoria, au fost vândute în baza unei licitații desfășurate la începutul anului trecut, în plină pandemie, la care a existat un singur ofertant – Simart Architecture.
Ulterior firma lui Marius Gaga a reușit să intre și în posesia terenului important, prin intabularea în cartea funciară a unui drept de superficie pe 99 de ani, mai simplu un drept de folosire.
Una dintre bazele de agrement din vechea epocă
Fostul hotel, restaurantul și celelalte imobile se află într-un stadiu avansat de degradare. Pe vremuri una dintre bazele protipendadei comuniste, complexul de agrement Astoria a fost închis cu mulți ani în urmă, din cauza datoriilor.
Toate aceste clădiri se aflau în posesia Societății Feroviare de Turism (SFT) – CFR S.A., societate aflată în faliment, încolțită de creditori și administrată de Cabinetul Individual de Insolvență Iorgulescu Gabriel, cel care a organizat licitația.
Terenul, în schimb, nu a făcut obiectul licitației, fiind în proprietatea Companiei Naţionale de Căi Ferate CFR – SA. În total, este vorba de 205.146,55 de metri pătrați, din care 28.658 de metri pătrați aflați sub clădirile achiziționate de Simart Architecture.
Prețul de piață al terenului pleacă de la 30 de milioane de euro
Potrivit site-urilor imobiliare, prețul cerut pentru terenuri cu ieșire la lac în Snagov este de aproximativ 150 de euro pe mp. Asta înseamnă o valoare de aproximativ 30 de milioane de euro numai pentru terenul Complexului Astoria din Snagov.
Cum este vorba despre o suprafață mare, ce permite dezvoltarea unor proiecte imobiliare de anvergură, prețul ar putea fi chiar mai mare, potrivit tranzacțiilor din piață.
Proprietarul din acte, conducerea Companiei Feroviare, spune că n-a știut nimic și că s-a trezit pur și simplu fără teren. A făcut plângere penală, care a fost înregistrată pe 28 martie 2022 la Parchetul de pe lângă Judecătoria Buftea, și așteaptă rezultatul anchetei. Rămân însă multe întrebări la care CFR trebuie să răspundă. Aceasta este povestea, pe scurt.
Care a fost schema prin care statului român i-a fugit terenul de sub picioare? Abia acum începe suspansul.
Ce spunea CFR pentru Libertatea înainte de izbucnirea scandalului
În cursul anului trecut, Libertatea a încercat să afle ce se va întâmpla cu terenul Complexului Astoria din Snagov, după ce în urma licitației din 23 martie 2021 au fost vândute doar clădirile.
Redacția a trimis întrebări Companiei Naționale CFR S.A., administratorului judiciar care a organizat licitația pentru clădiri – Cabinetul Individual de Insolvență Iorgulescu Gabriel și firmei Simart Architecture.
În ciuda insistențelor, societatea comercială controlată de Marius Gaga, activă în domeniul imobilar, nu a oferit niciun răspuns.
CFR a răspuns parțial în 29 iunie 2021:
„Complexul Snagov (alături de alte active) a fost transferat din patrimoniul Companiei Naționale de Căi Ferate CFR-S.A. în patrimoniul Societății Feroviare de Turism S.F.T. – C.F.R.-S.A., prin Ordinul Ministrului Transporturilor, Construcţiilor și Turismului nr. 1645/14.09.2004.
Conform extrasului de Carte Funciară pentru Informare, emis de OCPI Ilfov cu nr. 199023/2021, terenul aferent Complexului Astoria Snagov este cu drept de proprietate în favoarea CNCF CFR SA, având o suprafață totală măsurată de 205.146,55 mp, cu titlu de drept de hotărâre judecătorească în cotă determinată de 1/1, rezultând astfel că terenul în discuție face parte din domeniul privat al CNCF CFR SA”, se arată în documentul transmis de oficialii Căilor Ferate.
CFR a precizat totodată că pe rolul Tribunalului Ilfov se află în curs de soluționare un dosar prin care Municipiul București a revendicat terenul bazei Astoria, în suprafață de 205.146,55 mp din Snagov.
Termenele din proces s-au tot succedat, în așteptarea unei expertiza topografice.
Clădirile, vândute cu puțin peste un milion de euro, sub valoarea de evaluare
Patru zile după CFR, în 3 iulie 2021, răspunde și Cabinetul de Insolvență Iorgulescu Gabriel, care arată că „procedura de valorificare a complexului Astoria Snagov a fost licitație publică cu strigare” și că a fost un singur participant – S.C. Simart Architecture S.A., care a adjudecat clădirile „la prețul de 5.127.847,90 de lei (60% din valoarea de evaluare)”.
„Menționăm faptul că pentru valorificare activelor debitoarei SOCIETATEA FEROVIARĂ DE TURISM SFT-CFR S.A. au fost organizate un număr de 30 licitații, publicate atât în ziare naționale, cât și pe site-ul UNPIR”, mai arată Cabinetul de insolvență.
În privința terenului, administratorul judiciar precizează că la licitație s-au achiziționat exclusiv clădirile:
„La licitație au fost vândute doar clădirile. Terenul aferent imobilului/imobilelor scos/scoase la vânzare NU ESTE/SUNT PROPRIETATEA debitorului SFT CFR SA și nu face obiectul vânzării, SFT CFR SA nu cunoaște situația juridică a terenului (cine este proprietarul, pe numele căruia se afla înscris/în cartea funciară etc.), și nu își asumă niciun fel de obligație cu privire la demersuri privind identificare și intabularea terenului. Toate obligațiile ce țin de situația juridică a terenului cad în sarcina adjudecatarului”, a spus Cabinetul de Insolvență Iorgulescu Gabriel pentru Libertatea.
Administratorul Iorgulescu se răzgândește
Deși a scris și a subliniat că „nu își asumă niciun fel de obligație cu privire la demersuri privind identificarea și intabularea terenului”, în data de 22 septembrie 2021, Oficiul de Cadastru Ilfov înscrie dreptul de superficie pe 99 de ani pentru cele 20 de hectare în favoarea societății falimentare SFT CFR SA, administrată de Iorgulescu Adrian, conform extrasului de Carte funciară obținut de Libertatea.
Mișcările de acte s-au făcut după plecarea USR din Guvern
Intabularea s-a realizat în baza mai multor documente depuse de solicitant, între care și un „Înscris Sub Semnătură Privată nr. 268, din 25/10/2021 emis de Cabinet Individual de insolvență Iorgulescu Gabriel”.
Redacția nu a reușit să afle ce conține acest document, însă data Înscrisului semnat de administratorul judiciar, 25 octombrie, este ulterioară celei la care a fost intabulat dreptul de folosire a terenului, respectiv 22 septembrie 2021.
- Context: Pe 6 septembrie 2021, miniștrii USR și-au dat demisia din Guvern, inclusiv ministrul transporturilor, Cătălin Drulă. Din 8 septembrie, ministru interimar la transporturi a fost liberalul Dan Vîlceanu. Actualul ministru de resort, social-democratul Sorin Grindeanu, a fost instalat în funcție pe 25 noiembrie.
Terenul ajunge la firma lui Gaga
Alinierea perfectă se realizează pe 13 ianuarie 2022, când același OCPI Ilfov intabulează dreptul de superficie pe 99 de ani pentru întregul teren de 205.146,55 mp în favoarea firmei controlate de Marius Gaga, Simart Architecture.
Potrivit extrasului de carte funciară, transferul dreptului de superficie a fost realizat în baza „Actului Notarial nr. 54, din 13/01/2022 emis de Trofin Silvana Brândușa”.
Potrivit răspunsului CFR pentru Club Feroviar, 13 ianuarie 2022 este data la care a fost autentificat contractul de vânzare-cumpărare al Complexului Astoria din Snagov de către notarul Silvana Brândușa Trofin. Notarul le-a comunicat că la semnare a fost transmis și „dreptul de superficie existent, astfel cum acesta era la data autentificării”.
CFR a aflat de la firma lui Gaga că a rămas fără terenul Astoria pentru 99 de ani
Compania națională mai spune și că a aflat despre înscrierea de către societatea falimentară SFT a drepturilor de folosință a terenului chiar de la reprezentanții firmei Simart Architecture.
Având în vedere că Regionala CF București nu a încheiat niciun acord/protocol/convenție cu deținătorul construcțiilor, în vederea acordării dreptului de superficie, în luna februarie 2022 a solicitat clarificări oficiale de la OCPI Ilfov.
CFR:
Doar că în februarie, drepturile de folosire pentru cele 20 de hectare fusese deja transmise către Simart Architecture, fiind înscrise la Cartea Funciară pe 17 ianuarie 2022, la patru zile după ce fusese semnat actul de vânzare-cumpărare cu Cabinetul Individual de Insolvență Iorgulescu Gabriel în fața notarului.
Cum explică Iorgulescu
Pe 22 februarie 2022, CFR a cerut clarificări din partea tuturor celor implicați. În răspunsul primit din partea Cabinetul de Insolvență Iorgulescu Gabriel se arată că ,,dreptul de superficie a fost înscris în baza art. 693 alin. (3) Cod Civil”.
Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
Articolul 693 alineatul 3 Cod Civil:
CFR spune că a acționat „în interesul economic justificat al companiei” și a făcut plângere penală
CFR mai spune că a făcut cerere de reexaminare (adică de eliminare a modificărilor operate la Cartea Funciară) către OCPI Ilfov. Asta după ce a primit oficial „încheierea” de la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Buftea, la 4 martie 2022. Cerere la care nu a primit până în prezent răspuns.
Compania feroviară susține totodată că prin depunerea plângerii penale la 28 martie 2022, „în vederea stabilirii părții vinovate de acordare a dreptului de superficie pe un teren al cărui proprietar este de fapt compania CFR SA”, se demonstrează „fără echivoc faptul că actuala conducere a acționat și acționează legal în interesul economic justificat al companiei”.
- Context: La momentul vânzării clădirilor Complexului Astoria Snagov, Compania Națională CFR era condusă de Ioan Pintea. Acesta a fost înlocuit la 17 decembrie 2021 cu actualul director general Ion Simu-Alexandru.
Fost director al regionalei CFR Timișoara, Simu este un apropiat al ministrului Sorin Grindeanu și, potrivit presei, este cel care, în 2018, a decis suplimentarea garniturilor, pentru a aduce în Capitală participanți la mitingul organizat de PSD.
Întrebări noi pentru CFR
Cronologia documentată de Libertatea naște întrebarea: de ce a așteptat conducerea CFR semnarea actului de vânzare la notariat și transferul dreptului de folosire a terenului către firma lui Marius Gaga înainte să acționeze? Am trimis un nou set de întrebări companiei naționale.
De ce abia după realizarea licitației pentru clădiri și în baza căror documente a fost trecut dreptul de folosire a terenului pe numele falimentarei SFT? Dar și în ce condiții financiare a fost atribuit, ulterior, către Simart Architecture, sunt câteva dintre întrebările pe care Libertatea le-a transmis către omul-cheie al întregii afaceri, administratorul judiciar Gabriel Iorgulescu.
De asemenea, Libertatea a revenit cu solicitarea unui punct de vedere din partea firmei controlate de Marius Gaga, Simart Architecture S.A.
Cine este Marius Gaga
Marius Simion Gaga este un dezvoltator imobiliar, originar din Maramureș, fost membru al PDL Potrivit presei, și-a început cariera lucrând la Vamă și a ajuns șef al Corpului de Control al ANAF în perioada în care instituția era condusă de Sorin Blejnar, acesta din urmă fiind condamnat, în 2018, la 5 ani de închisoare pentru fapte de corupție.
De la ANAF, Gaga trece șef la Administrația Finanțelor Publice pentru Contribuabili Mijlocii din București.
Sub titlul „Mister Gaga, imobiliarul de la ANAF”, site-ul jurnalul.ro publica încă din 2011 (n.r. – Marius Gaga a deținut funcții la ANAF în perioada 2009-2015) un material în care se arăta cum acesta începuse deja activitatea de dezvoltator imobiliar. Conform acestui articol, Gaga a fondat firma Piomar Development SRL, renunțând la ea în favoarea părinților săi, după ce a fost numit în conducerea Administrației.
Conform sursei citate, această firmă a primit, la scurt timp după ce Gaga a ajuns în funcție, suma de 750.000 de lei de la Ministerul Întreprinderilor Mici și Mijlocii pentru dezvoltarea afacerii.
Aproximativ în același interval de timp, el a fost numit și în consilii de administrație ale unor societăți precum Loteria Română, RADET, dar și la CFR.
Simart Architecture, controlată de Gaga din Dubai printr-un offshore din Cipru
După plecarea din ANAF, Gaga s-a concentrat exclusiv pe afacerile sale imobiliare pe care, potrivit Profit.ro, le controlează prin intermediul unui offshore înregistrat în Cipru – Damayandi Investments Limited.
Conform datelor de pe portalul termene.ro, firma Simart Arhitecture, care are drept obiect de activitate lucrările de construcții ale clădirilor rezidențiale și nerezidențiale, este deținută, în proporție de 99,9%, de acest offshore. În 2020, a înregistrat un profit de peste 40 de milioane de lei.
Administratori ai companiei sunt: Ionuț Decebal Coțofană, Ilie Aurelia și Rus-Adrian Ion – cel din urmă fiind fosta mână dreaptă a lui Dan Adamescu, în conducerea ziarului „România Liberă”.
Legătura lui Marius Gaga cu Simart transpare din deciziile publicate în Monitorul Oficial. Astfel, la ultima convocare a conducerii societății, din data de 8 aprilie 2022, Simart a aprobat garantarea unui împrumut pentru Marius Gaga, denumit în acte: „beneficiar real al societății”.
În decembrie 2021, Profit.ro scria că Gaga pregătește o construcție somptuoasă pe malul lacului Snagov, deși, nota autorul, dezvoltatorul locuiește în prezent în Dubai. Conform aceleiași surse, Marius Gaga pregătește ansamblul imobiliar Aqua City din Capitală, cu peste 2.000 de apartamente.
Blestemul Astoria
Cazul înstrăinării Complexului Astoria din Snagov aduce aminte de un alt caz celebru – vânzarea la un preț subevaluat de aceeași Societate Feroviară de Turism a Hotelului Astoria de la lângă Gara de Nord.
Fosta conducere a SFT, ca și fostul administrator judiciar au primit, în 2018, la Curtea de Apel, condamnări la închisoare cu executare între 6 și 5 ani, plus plata unor despăgubiri de 1,5 milioane de euro, din totalul de 2,7 milioane de euro stabilit de judecători.
Sentințe care au fost ulterior diminuate sau anulate din cauza prescripției faptelor, în 2020, la Înalta Curte de Casație, iar apoi au fost anulate pe linie, în ianuarie 2022, după recursul la Curtea Supremă, conform G4Media.
Potrivit unei investigații realizate în 2009 de PRO TV, Hotelul Astoria de lângă Gara de Nord, care a aparținut CFR, a fost vândut în urma unei executări silite de 7.000 de euro la care s-au adăugat penalități de 40.000 de euro. Potrivit DNA, hotelul valora peste 3,3 milioane de euro și a fost vândut cu doar 1,8 milioane de euro, notează sursa citată.