ComenteazăCuprins:
Ce spune legislația în vigoare
Termeni precum suprafață construită sau suprafață utilă, care fac referire la ariile exprimate în metri pătrați, sunt reglementați de legislația în vigoare. Fiecare are caracteristici clare, care sunt stabilite pentru a asigura o evaluare corectă și eficientă a spațiilor interioare construite. În acest sens, actele normative stabilesc nu doar definițiile fiecărui tip de suprafață, ci și metodele exacte de măsurare, evitându-se în acest fel interpretările eronate sau confuziile.
Principalele acte normative care reglementează aceste aspecte în România sunt Legea nr. 114/1996 cu completările și modificările ulterioare, cunoscută și sub denumirea de „Legea locuinței”, și Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului și urbanismul locuinței. Prima definește termenii esențiali referitori la locuințe și utilizarea acestora, în timp ce a doua include prevederi detaliate despre cum trebuie evaluate suprafețele și incluse în planurile urbanistice.
Aceste reglementări oferă un cadru legal clar, menit să standardizeze modul în care sunt calculate și raportate suprafețele, fie că este vorba despre vânzarea unui imobil, închirierea unei locuințe sau alte tranzacții ce implică proprietăți imobiliare. Familiarizarea cu aceste definiții și norme este importantă pentru toți cei implicați în sectorul imobiliar, de la proprietari și cumpărători până la arhitecți și dezvoltatori.
Ce este suprafața utilă și cum se calculează
Noțiunea de suprafață utilă este definită, potrivit legislației, ca fiind suprafaţa desfăşurată, mai puţin suprafaţa aferentă pereţilor interiori sau exteriori și grosimea acestora. Aceasta se măsoară la nivelul pardoselii, conform normelor de măsurare specificate de legislație. Mai exact, în calculul suprafeței utile sunt luate în considerare toate spațiile utile dintr-o locuință, adică cele care pot fi călcate, mobilate și amenajate, excluzând elementele constructive sau alte spații non-funcționale, fie că este vorba de un singur plan ori de mai multe. Suprafața utilă cuprinde toate suprafețele care pot fi efectiv folosite de locatari, adică toate camerele (livinguri și dormitoare), băile (cu sau fără cadă sau duș), bucătăria, spațiile de tranzit (holurile), spațiile de depozitare închise sau deschise și toate zonele de tranzit, adică holurile, ne explică experții de la Proiectcasemoderne.ro.
De ce este importantă suprafața utilă
Suprafața utilă a unei locuințe oferă o imagine clară asupra spațiului efectiv disponibil pentru activitățile zilnice, iar pentru cumpărători, aceasta reprezintă un factor determinant în evaluarea confortului și a funcționalității unei locuințe. Un termen deseori folosit de către dezvoltatorii imobiliari îl reprezintă și suprafața utilă totală, care este suma suprafeței utile și cea a balcoanelor/logiilor. De asemenea, există și termenul de suprafață locuibilă, care se referă exclusiv la camerele dintr-o locuință, adică livingul și dormitoarele. Suprafața locuibilă nu ia în calcul balcoanele, logiile sau alte încăperi sau dependințe. Conform legislației în vigoare care guvernează sectorul locuințelor sunt stabilite chiar și suprafețe minime obligatorii pentru o locuință, care sunt calculate în funcție de numărul de camere.
Ce nu include suprafața utilă
Trebuie să știi că în suprafața utilă nu se includ în calcul suprafața balcoanelor – care de obicei este inclusă separat, ca suprafață utilă balcon – și cea a logiilor (spațiile de aerisire), pragurile aferente golurilor de uși sau ale spațiilor de trecere cu deschideri mai mici de un metru, nișele destinate caloriferelor și nici suprafețele ocupate de sobe și de cazanele de baie (considerând câte 0,50 m² pentru fiecare astfel de element), atunci când sistemul de încălzire este bazat pe sobe. În cazul locuințelor de tip duplex, nu sunt incluse în calculul suprafeței utile a locuinței rampele scărilor, cu excepția palierelor. Aceste excluderi sunt menite să reflecte mai exact spațiul care poate să fie utilizat efectiv de proprietar în scopuri locative, respectând reglementările specifice în domeniu.
Ce este suprafața construită și ce include
Înțelegerea corectă a noțiunii de suprafață construită este esențială pentru evaluarea unei proprietăți, fie că este vorba despre achiziție, vânzare ori despre calcularea obligațiilor fiscale. Astfel, suprafața construită se referă la amprenta la sol a unei locuințe, adică aria pe care o ocupă o clădire la nivelul solului, la care se adaugă o cotă-parte din spațiile comune aferente acelei clădiri, și este exprimată în metri pătrați, precizează Sudrezidential.ro. Suprafața construită este relevantă pentru stabilirea valorii impozabile a unui imobil, în procesul de obținere a autorizațiilor de construcție și, nu în ultimul rând, pentru evaluarea generală a unui proiect imobiliar. În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de ± 10%.
Cum se calculează suprafața construită
Conform legislației, în calculul suprafeței construite sunt luate în considerare spațiile utile, și anume camerele, balcoanele și logiile, cota-parte din spațiile comune ale clădirii, precum casa scării, spălătoriile și uscătoriile, anexele pentru colectarea și pentru depozitarea deșeurilor menajere, casa liftului și alte spații similare. În calculul suprafeței construite intră și suprafața pereților interiori și exteriori, zonele unde sunt montate sobe și cazane de baie, dacă încălzirea locuinței se face cu combustibil solid, precum și terasele acoperite, cu condiția ca înălțimea acestora să fie sub trei metri de la nivelul solului. O terasă acoperită este, la rândul ei, inclusă în calculul suprafeței construite, cu condiția ca înălțimea, care este măsurată de la nivelul solului până la cota superioară, să fie mai mică de trei metri. Această limită se aplică pentru a delimita terasele care contribuie la structura principală a clădirii de cele care sunt considerate elemente independente sau accesorii.
Ce este suprafața construită desfășurată
Această noțiune se referă la suprafața desfășurată a tuturor planșeelor și este importantă pentru toate construcțiile etajate cum sunt casele individuale și blocurile. De cele mai multe ori, suprafața construită desfășurată este un multiplu al suprafeței construite. După ce am văzut ce spații intră în calculul suprafeței construite, în continuare îți vom spune care sunt spațiile care nu sunt luate în considerare la calculul suprafeței construite desfășurate.
Acestea sunt subsolurile cu o înălțime de cel mult 1,8 m, suprafața destinată exclusiv garării autovehiculelor, spațiile tehnice dedicate echipamentelor de funcționare ale clădirii, balcoanele, logiile și terasele care sunt deschise sau neacoperite, terasele și copertinele necirculabile, podurile care nu pot fi transformate în spații locuibile prin amenajări ulterioare, aleile de acces pietonale sau carosabile aflate în perimetrul clădirii, scările exterioare, zona de protecție betonată de 80 cm lățime aflată la baza construcției, care este cunoscută și sub denumirea de trotuar de protecție, se menționează pe site-ul Imobi.ro. Aceste excluderi sunt reglementate prin lege pentru a reflecta mai bine spațiile efectiv utilizabile în clădire, eliminând zonele care nu contribuie direct la suprafața locuibilă sau utilizabilă.
Importanța suprafeței construite
Înțelegerea corectă a noțiunii de suprafață construită este esențială pentru evaluarea unei proprietăți, fie că este vorba despre achiziție, vânzare ori despre calcularea obligațiilor fiscale. În aceste condiții, suprafața construită oferă o imagine de ansamblu asupra dimensiunii totale a unei proprietăți. Această noțiune are un impact direct în primul rând asupra prețului proprietății, adică a valorii de piață a locuinței. De asemenea, în cazul apartamentelor, impozitul este stabilit pe baza suprafeței construite, în timp ce, în cazul clădirilor cu mai multe etaje, impozitul se calculează pe baza suprafeței desfășurate.
Suprafață utilă vs suprafață construită: cerințe legale
Legea nr. 114/1996 stabilește o serie de cerințe minimale pentru asigurarea confortului și funcționalității locuințelor. Aceste prevederi au fost introduse pentru a asigura standarde minime de locuit, oferind condiții adecvate de confort și funcționalitate, iar respectarea lor este obligatorie în proiectarea și construirea de noi locuințe, asigurând astfel calitatea vieții pentru ocupanți. Iată care sunt dimensiunile minime ale diferitelor tipuri de încăperi:
- Suprafața minimă a camerelor de locuit
- Cameră de zi: 18 mp
- Dormitor principal: 12 mp
- Dormitoare secundare: 9 mp
- Dimensiuni minime pentru spațiile funcționale
- Bucătărie: 5 mpBaie: 4,5 mp
- Spații de depozitare: 2 mp
- Suprafața utilă
- Garsonieră: 37 mp
- Apartament cu două camere: 52 mp
- Apartament cu trei camere: 66 mp
- Suprafața construită
- Garsonieră: 58 mp
- Apartament cu două camere: 81 mp
- Apartament cu trei camere: 102 mp
De ce să știm diferența dintre suprafață utilă și cea construită
Potrivit legislației care reglementează locuințele, principala diferență dintre suprafața utilă și cea construită este aceea că prima reprezintă suma spațiilor care pot fi efectiv folosite de către locatari, în timp ce cealaltă include toate elementele structurale și spațiile non-utilizabile. În aceste condiții, suprafața construită este mai mare decât suprafața utilă. Spre exemplu, un apartament cu suprafața construită de 80 mp poate să aibă o suprafață utilă de aproximativ 65 mp, restul fiind ocupat de pereți, de balcoane și de spații comune. Deși suprafața construită este relevantă pentru evaluări tehnice și fiscale, suprafața utilă reflectă adevăratul potențial al unei locuințe. Printr-o informare corectă și o analiză atentă, cumpărătorii pot găsi proprietatea care se potrivește cel mai bine nevoilor lor și ale familiilor lor. Reglementările în vigoare impun dezvoltatorilor imobiliari să ofere detalii clare referitoare la suprafața utilă și la cea construită pentru transparență și pentru protejarea intereselor consumatorilor.
Sfaturi practice pentru cumpărători
Persoanele care doresc să cumpere o locuință trebuie să fie atente la cele două tipuri de suprafețe (utilă și construită) în procesul de achiziție. Dacă dorești să achiziționezi o locuință, iată câteva sfaturi utile:
- Solicită detalii clare, iar dezvoltatorul sau vânzătorul trebuie să ofere informații precise referitor la ambele suprafețe, conform normelor legale.
- Calculează eficiența spațiului deoarece raportul dintre suprafața utilă și suprafața construită indică eficiența proiectului. Un raport de peste 80% este considerat favorabil.
- Analizează planurile tehnice. Verifică dacă suprafața utilă include balcoanele sau alte elemente adiționale și cum sunt acestea specificate, recomandă experții de la Sudrezidential.ro.
- Deși suprafața construită poate suna mai bine pe hârtie, fiind mai mare, ceea ce contează cu adevărat este suprafața utilă, deoarece aceasta determină confortul real al locuinței.
Vezi şi trucuri pentru curățenia generală acasă, reguli și sfaturi!