ComenteazăCine a făcut antecontract pentru un apartament nou de trei sau patru camere într-un oraș mare în ultimele luni ale lui 2020 s-a trezit peste noapte că trebuie să scoată bani în plus din buzunar, pentru TVA mai mare.
Parlamentul a adoptat anul trecut, în octombrie, legea prin care pragul pentru achiziționarea unei case noi cu TVA redusă de 5% a fost mărit de la 92.000 la 140.000 de euro. Legea a fost promulgată de președintele Klaus Iohannis în noiembrie.
În 31 decembrie, Guvernul a amânat cu un an aplicarea acesteia, motivul fiind impactul bugetar mare, de 200 de milioane de lei.
Pentru tranzacțiile sub 450.000 de lei, adică sub nivelul de 92.400 de euro, TVA aplicabilă este în continuare de 5%.
A plătit avans de 15.000 de euro, acum nu se mai încadrează la credit
George Marinescu este unul dintre clienții care s-au trezit cu planurile date peste cap de măsura statului.
„Sunt mâhnit pentru această situație pentru că am plătit un avans de 15.000 de euro pentru un apartament de 3 camere, care costa 99.500 de euro cu TVA de 5%. După această modificare, apartamentul costă 112.500 de euro cu TVA de 19%. Automat trebuie să vin cu bani în plus, dar banca mi-a transmis că nu mă mai încadrez la un credit mai mare”, a declarat acesta pentru Libertatea.
Acesta spune că, probabil, va rezilia înțelegerea și va pierde locuința.
Momentan, am rămas cu ochii în soare! Nu văd de unde aș putea scoate acea diferență de 13.000 de euro. Probabil o să fac reziliere. Eu poate în 2 ani nu mă mai încadrez deloc să iau credit. Sunt prins într-un joc care nu e deloc în favoarea mea. Guvernul ar trebui să se țină de promisiune și să adopte în acest an reducerea TVA la 5%.
George Marinescu:
„Cu banii de TVA poți să îți iei mobilă, electronice, electrocasnice”
Cătălin Rotar este un alt român afectat de răzgândirea statului.
„Sunt căsătorit și am un copil. Planul era să luăm o casă de 130.000 de euro în sectorul 4 (preț fără TVA – n.r.). Acum, am decis să ne restrângem la un apartament de 3 camere de 92.000 de euro. Era un efort financiar prea mare TVA de 19%, iar cu acești bani poți să îți iei mobilă, electronice, electrocasnice‟, a povestit acesta.
Cătălin Rotar spune că autoritățile ar trebui să se țină de cuvânt, mai ales când legile sunt promulgate și publicate în Monitorul Oficial.
„Orice măsură luată în favoarea poporului ajută. Nu știu ce calcule fac ei acolo, dar niciodată nu le iese…”.
Cătălin Rotar:
Ionuț Nicolescu, președintele companiei de consultanță imobiliară SVN Romania, a precizat că sunt „sute, dacă nu mii de cumpărători” la nivel național care au semnat antecontracte în ultimele trei luni ale anului trecut mizând pe TVA de 5%, potrivit Profit.ro.
„Aș avea mari rezerve să achiziționez un apartament de 3 sau 4 camere într-unul din marile orașe”
Daniel Crainic, director de marketing la portalul Imobiliare.ro, spune că amânarea implementării acestei reduceri nu face decât să continue politica de imprevizibilitate din partea guvernanților, indiferent de culoarea politică.
„Evident, atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii și-au făcut calcule, care iată că de la o lună la alta nu mai sunt valabile. Cumpărătorii în continuare vor accede mai greu la o locuire de calitate superioară. Personal, aș avea mari rezerve să achiziționez un apartament nou cu 3 sau 4 camere într-unul din orașele mari ale țării, care se înscrie astăzi în limita de preț pentru care se aplică TVA 5%”, spune acesta.
Pe de altă parte, amânarea poate duce la creșterea cererii pentru apartamentele mari vechi, deoarece acestea sunt mai ieftine, avertizează experți din domeniul imobiliar.
Datele Imobiliare.ro arată că, în ciuda pandemiei, prețurile locuințelor au crescut în 2020, pretențiile vânzătorilor fiind cu 2,2% peste nivelul de la începutul anului trecut.
Dezvoltatorii imobiliari trebuie să crească prețul sau să își scadă profitul
Schimbarea adusă peste noapte de către Guvern a dat peste cap atât planurile celor care au făcut rezervări pentru cumpărarea unor locuințe mai mari, cât și pe cele ale dezvoltatorilor, explică analistul imobiliar Radu Zilișteanu.
„Această amânare îi dezavantajează pe cei care au plătit deja avansul de 5% și care acum trebuie să completeze cu încă 14% până la TVA de 19%. Poate nu își mai permit locuința. Dezvoltatorii imobiliari trebuie să crească prețul sau să își scadă profitul”.
Radu Zilișteanu, analist imobiliar:
Unele proiecte nu mai sunt rentabile
Ramona Ganea, director al agenției imobiliare SudRezidențial, spune că mulți dintre cei care voiau să ia apartamente sau case mai mari nu se mai încadrează la credite. Mai departe, acest lucru ajunge apoi să afecteze și dezvoltatorii.
„Foarte mulți oameni au fost afectați și au renunțat la promisiunile de cumpărare pentru apartamentele la care se încadrau în plafonul de 5% ce trebuia să intre în vigoare din ianuarie. Sunt nevoiți să renunțe sau să aștepte ca dezvoltatorii să îi păsuiască, ceea ce nu prea se poate, pentru că nici aceștia nu pot sta fără încasări‟, spune Ganea.
Aceasta a mai precizat că la finalul anului trecut, foarte mulți dezvoltatori au cumpărat teren sau au autorizat proiecte care acum nu mai sunt rentabile.
Acestea nu mai sunt profitabile pentru că peste noapte prețul locuințelor a crescut față de cel estimat, iar oamenii nu și le mai permit.
Unii „ocolesc” măsura
Chiar dacă reducerea TVA la 5% a fost amânată, unii antreprenori mai „descurcăreți” din imobiliare pun în fața clienților mai multe opțiuni pentru a plăti taxe mai mici, folosite și în trecut.
Acestea sunt însă foarte riscante!
- Antecontract cu intrare în proprietate. „Se semnează acum, clientul intră în posesia locuinței, plătește un avans care acoperă aproape toată suma, dar se lasă o mică parte de plătit pentru anul viitor, când reducerea ar urma să intre în vigoare. Spre exemplu, la un apartament de 100.000 de euro, TVA de 19% este de 19.000 de euro. TVA de 5% este 5.000 de euro. Se plătesc 100.000 acum, iar cei 5.000 de euro, în 2022, când se face, din punct de vedere legal, tranzacția”, a spus un broker de imobiliare. Acesta nu a dorit să i se cunoască identitatea. Dezavantajul este că trebuie să ai banii jos, nu se poate face pe credit de la bancă.
- „Spargerea” locuințelor. „O casă la țară poate fi vândută ca un duplex. Practic, în acte se vor vinde două locuințe de 85.000 de euro, cu TVA 5%, în loc de una de 170.000 de euro. La apartamente este mai greu, dar se poate face același lucru, cu locul de parcare. Sau se pot face două tranzacții: de exemplu, 85.000 de euro pentru locuință, deci sub plafon, și 30.000 de euro pentru un tablou”, arată acesta.
Acuzații dure
Brokerul de imobiliare arată că dezvoltatorii recurg la astfel de „soluții” deoarece TVA de 19% „nu este cu adevărat o taxă pe valoarea adăugată, ci este o taxă pe tranzacție”.
Potrivit acestuia, dezvoltatorii sunt practic forțați să facă acest lucru, deoarece sistemul de taxe nu este corelat cu realitatea.
Conform brokerului de imobiliare, terenul este cam 20% din prețul de vânzare al unei locuințe, materialele de construcție reprezintă 30%, iar manopera reprezintă 50%.
Din aceste sume, doar TVA pe cei 30% materiale se poate deduce, ceea ce înseamnă aproximativ 6% din total, adică aproape același procent cu cel al TVA redus de 5%.
„Băncile și asigurătorii nu au TVA de plată pe sumele încasate, dar la locuințe este TVA. E corect? Dacă vinzi criptomonede plătești 10% impozit pe profit, dar dacă vinzi case TVA este de 19% pe toată tranzacția. Statul ne face prin această taxă să ieșim din piață”, acuză acesta.
Consultantul financiar Emilian Duca spune însă că toate aceste scheme implică multe riscuri și „nu sunt în regulă”.
„Problema este că aceste soluții sunt deja știute și de inspectorii fiscali și pot fi descoperite oricând la un control”, avertizează el. Astfel, există riscul ca ANAF să ceară ulterior diferența de TVA.
Bența: „Subvenționam bogații”
În timp ce clienții și companiile din domeniu acuză impredictibilitatea legislativă cauzată de stat, unii consultanți financiari susțin că reducerea nu trebuia acordată din start, deoarece înseamnă practic subvenționarea „bogaților” și duce la distorsionarea prețurilor.
„Ordonanța păstrează TVA de 5% pentru locuințele de până în 450.000 de lei (92.000 de euro – n.r.). Ce depășește 450.000 de lei nu mai poți să încadrezi la măsuri sociale. Reducerea TVA de la 19% la 5% era direcționată pentru unii dezvoltatori imobiliari. Noi, prin reducerea TVA la 5% la imobilele de 140.000 de euro, subvenționam bogații și creșteam artificial prețul”, susține analistul financiar Adrian Bența.
Analistul imobiliar Radu Zilișteanu îl contrazice însă. Acesta spune că majorarea prețurilor din 2020 are alte cauze. „Creșterile de preț de anul trecut nu au fost cauzate de reducerea TVA, ci sunt efecte statistice”, a declarat Zilișteanu.
Biriș: locuințele scumpe erau cumpărate pe firmă
Gabriel Biriș, fost secretar de stat în Ministerul Finanțelor, are o părere diferită. Acesta spune că locuințele scumpe erau oricum cumpărate prin intermediul firmelor, tocmai pentru a nu plăti TVA, astfel că statul nu prea strânge nimic la buget cu TVA de 19%.
Prin programul „Noua Casă”, locuințele pot fi cumpărate doar de persoane fizice.
„Consider complet greșită măsura amânării creșterii la 140.000 de euro a plafonului pentru care TVA la locuințe noi este de 5%. Măsura lipsește de conținut programul Noua Casă (este absurd să creadă cineva că un cumpărător va apela la garanția oferită de stat pentru a se împrumuta suplimentar cu 15.000-20.000 de euro pe care să îi dea statului ca TVA)”, a scris Biriș pe Facebook.
Prevederea legată de TVA era cuplată cu „Noua Casă”, versiunea mai nouă a programului „Prima Casă”. Mai exact, pentru locuințele de până în 70.000 de euro, avansul este de 5%, iar pentru cele de până în 140.000 de euro, avansul este de 15%.
TVA redusă era menită să acopere avansul mai mare în acest caz.
Biriș, care este și avocat, a declarat pentru Libertatea că statul ar trebui
„să regândească sau să elimine” toate programele sale care oferă subvenții și ajutoare de stat, deoarece acestea introduc distorsiuni privind prețurile de piață.