“Buna ziua, mă numesc Adriana M si sunt președinta unei asociații de proprietari. Avem o familie care a plecat de 2 ani din bloc si a cumulat datorii foarte mari la întreținere. Ce ne sfătuiți să facem pentru a putea recupera datoria?”. Ce soluții există în astfel de cazuri? Cum se poate proceda?”. Astfel de întrebări primim aproape zilnic, fie la telefon, fie în scris, de la cititori din întreaga țară. De aceea, am apelat la colaboratorul nostru, Av Adrian Cuculis, pentru a face clarificările necesare.
Datorii fiscale sau nefiscale?
Legat de datorii, trebuie precizat că, în mod normal, acestea sunt clasificate în două părţi mari: datoriile fiscale şi datoriile nefiscale. Mai precis, datoriile către stat şi datoriile către oricare altă persoană fizică sau juridică! Datoriile de tip „întreţinere” ce se regăsesc ca obligaţii indisolubil legate de momentul achiziţionării unui bun imobil ce face parte dintr-un condominium, fac parte din categoria de datorii succesive (lunare) şi fără de care, stabilitatea acelui condominium nu poate să existe. Prin urmare, orice proprietar de imobil care se află într-o proprietate comună forţată (blocuri de locuit, vile etc), are obligaţia să achite partea ce îi revine pe cotele commune, iar dacă există şi utilităţile la comun, partea ce îi revine pentru consumul acestor utilităţi (asta, până când statul român va înţelege că centralele „de cartier” sunt, de fapt, nişte saci fără fund şi că ar fi mai bine să gândească un program naţional de implementare a centralelor de apartament, individuale-n.n.).
![Ultimul infractor român „refugiat” în Italia, după o condamnare simbolică. Juristul Irinel Caius Iliescu și-a terorizat iubita până când femeia s-a aruncat de la etajul 15](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/190x190/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/192_6f3aa8daf0261b7e3ae9e9eb81dcd4c7.jpg)
Litigiile dintre asociații și locatari, în instanță
Legea 230/2007 modifiată şi completată la zi, în art 50, stabilește obligaţia proprietarului de plată a cotei de întreţinere: „Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit”.
Acțiunea asociaței, scutită de taxa de timbru
Așadar, litigiile dintre asociații și locatari se pot rezolva în intanță. Astfel, asociaţia poate să cheme în judecată, fie printr-un consilier juridic angajat/colaborator al asociaţiei, fie printr-un avocat angajat, orice proprietar care refuză plata întreținerii, fiindcă acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxa de timbru ( Nu și acțiunea unui reclamant împotriva asociației ).
Asociaţia poate pune în executare silită sentinţa
Ce se întâmplă dacă asociaţia are o hotărâre judecătorească ce îl obligă pe proprietar la plata cotei de întreţinere, însă, totuşi, proprietarul nu vrea să plătească? Iată, altă întrebare primite de la cititori. Av Adrian Cuculis precizează că asociaţia de proprietari poate pune în executare silită sentinţa! Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor, prin orice modalitate permisă de Codul de procedura civilă. Asta înseamnă că, legat de litigiile dintre asociații și locatari, asociaţia poate începe inclusiv executarea silită împotriva proprietarului, chiar asupra imobilului proprietate a acestuia! În acest caz, asociaţia de proprietari are un drept de privilegiu cu rang prioritar! Iată ce spune legea: “Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii- proprietăţi individuale -ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”.
![Alina Mungiu-Pippidi, analiză a candidaților la Cotroceni: „Ciolacu e mult prea provincial, Ciucă e incapabil să vorbească în public” | INTERVIU](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/190x190/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/192_51a18ce4ade4c308f38157a5fe49ff90.jpg)
Cum pot fi contestate sumele imputate de asociație
Unii cititori reclamă faptul că asociația le impută o sumă mult prea mare. Av Adrian Cuculis precizează: Într-adevăr, nu putem să luăm cu titlu de absolut orice fel de calcul pe care asociaţia de proprietari îl face, motiv pentru care, atunci când un debitor, proprietar de apartament sau imobil supus unei întrețineri lunare are dubii cu privire la cotele de întreţinere stabilite, se va putea apăra atunci când este dat în judecată, solicitând, în esenţă, obligarea lui la o sumă mult mai mică, faţă de suma pe care o solicită asociaţia, adică la suma reală.
Și asociațiile pot fi obligate la plata unor daune
Așadar, litigiile dintre asociații și locatari nu sunt unilaterale, pentru că şi proprietarul are drepturi şi nu puţine! Dacă proprietarul constată că asociaţia, prin preşedinte, nu îşi respectă obligaţiile din Statut şi din Actul Constitutiv, sau dacă administratorul greşeşte vădit cotele de întreţinere, ori adaugă penalităţi greşite sau excesive, el poate chema în judecată atât asociaţia, cât şi personal pe preşedinte, pentru remedierea acestor situaţii. De notat că asociaţia este obligată să repare din banii pe care îi plătesc proprietarii, toate zonele comune şi trebuie să se asigure că întreg condominiul este sigur, curat, accesul este facil şi sunt respectate toate condiţiile de trăi decent în acel spaţiu, asigurându-se că reparaţiile cu privire la utilităţi, şi nu numai, sunt făcute la timp şi nu aduc niciun prejudiciu proprietarilor. Altfel, la solicitarea locatarilor, instanţele pot pronunţa hotărâri împotriva asociaţiilor de proprietari şi trebuie să reţinem că asociaţiile pot fi obligate inclusiv la daune morale!
![Revoluția inteligenței artificiale începe să dea rateuri. The Economist: Nu va oferi profiturile uriașe estimate](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/190x190/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/192_a97ab0885c5e1f6cbce2469b1dec6eb2.jpg)
Exemplu de decizie a instanței împotriva asociației
Un exemplu în acest sens este dosarul 2000/300/2013 instrumentat de noi, prin care am reuşit să obligăm asociaţia la plata de daune morale şi materiale de 10.000 de lei. Iată soluţia pe scurt: Admite cererea. Obligă pârâta la refacerea în totalitate a terasei blocului situat pe str ( …..). Autorizează reclamanta să execute lucrarea de reparare integrală a terasei cu o firma specializată, pe cheltuiala pârâtei, în caz de neexecutare a obligaţiei de către pârâtă, în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii. Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10.000 lei, cu titlu de daune materiale şi morale. Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 711 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru. Cu drept de apel, în termen de 30 de zile de la comunicare. Pronunţată în şedinţa publică, astăzi, 30.03.2015 (Document: Hotărâre 3388/2015 ). Prin urmare, ambele părţi trebuie să înţeleagă că, atât proprietarul, cât şi asociaţia au drepturi, iar ele trebuiesc respectate şi orice activitate în cadrul unui condominium trebuie făcută cu respectarea principiului bunei credinţe, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri.
Citește și: Cine plătește daunele: Președintele sau asociația de proprietari?
![Ucraina a lansat unul dintre cele mai mari atacuri cu drone asupra Moscovei](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/268_fa0c43b22383e363877d5aabc8ed55ba.webp)
![Sătulă de critici, Bianca Drăgușanu a răbufnit și a postat imagini fără machiaj! Niciodată nu a mai fost văzută așa, val de reacții](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/153_e06518e5a58012f07e0a01bfabc764af.jpg)
![Ultima poză cu Alain Delon, publicată chiar de fiica lui, a strânit controverse: „De ce îl arătați? Lăsați-l în pace”](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/197_1703bcf37979b0ec2bb08932d6163294.jpg)
![Vacanța li s-a transformat într-un coșmar. Ce a pățit o familie de români când a ajuns în camera unui hotel all inclusive din Grecia: ”Și-au bătut joc de banii noștri”](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/206_c38f83b449d33181c747f66e671ee380.jpg)
![Liderul mondial din tenis, prins dopat. Jucătorul antrenat de Darren Cahill NU a fost suspendat! Singura sancțiune dictată de ITIA](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/269_88dca6afcffc885097f5b0c6d1c515d9.jpg)
![Stațiunea din România invadată de alge și meduze. Turiștii s-au revoltat: „Sunt prea multe”](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/206_05e2577a497b2fe689609072ec408c98.jpg)
![Cum ascunzi firele de păr albe fără să te vopsești. Șase trucuri geniale](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/15_74fc65c6751871dd0dbc32ed20d06c00.jpg)
!["I told you. Stupid...". De aici a pornit conflictul de amploare la Sepsi! Fotbalist luat de gât şi tumefiat de colegul său, într-o criză de nervi | EXCLUSIV](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/222_e50c709dfb2d83c2984c37a649412888.jpg)
![Programul de returnare al ambalajelor s-a blocat la sate. Clienţilor le este refuzată rambursarea garanţiei](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/253_b8144615e9aec2572274b8a95a6978da.jpg)
![Horoscop 21 august 2024. Peștii ar fi bine să țină cont de restricțiile pe care le impune situația prezentă, măcar de cele pe care le pot înțelege](https://mediacdn.libertatea.ro/unsafe/300x200/smart/filters:format(webp):contrast(8):quality(75)/https://www.libertatea.ro/wp-content/uploads/feed/images/190_54f9ef2ad2c71ed5bf6c2e3d8ba13229.jpg)