ComenteazăAș vrea să se înțeleagă că ne dorim un oraș accesibil pentru toată lumea, nu doar un oraș pentru IT-iști și top management, care nu mai e accesibil omului cu venituri medii.
Georgian Marcu:
Georgian Marcu este patronul agenției Green Angels și fost președinte al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România. Anul trecut el a câștigat din partea site-ului imobiliare.ro (site deținut de aceeași companie elvețiană Ringier, care deține și Libertatea) premiul pentru „Agentul imobiliar de reprezentare al anului 2019”.
Marcu admite că opinia lui poate fi citită în cheia subiectivității. Este agent imobiliar și are interesul ca să se facă tranzacții. Dar insistă că tocmai statutul de om fără afiliere politică și care judecă în termeni economici îl ajută să poată spune care sunt știrile pe care piața le oferă autorităților, care trebuie să aibă grijă ca Bucureștiul să rămână un oraș al tuturor oamenilor.
Tendința creșterii prețurilor a început deja, spune Marcu, „în pandemie, când oamenii au avut nevoie de mai mult spațiu, casa nu a fost niciodată mai importantă decât anul trecut”.
Anunțul lui Nicușor Dan: „Va dura minimum trei ani”
Nicușor Dan, primarul general al Bucureștiului, a spus miercuri, 2 iunie, că va cere prefectului Capitalei atacarea în instanță a planurilor urbanistice zonale (PUZ) deoarece a găsit 23 de nereguli ce nu pot fi corectate decât prin înlocuirea lor cu un plan urbanistic general. Primarul afirmă că atacarea lor în justiție va duce automat la suspendarea lor.
Edilul a spus că raportul realizat de o echipă de urbaniști arată că aceste PUZ-uri de sector sunt „fundamental greșite“ și a acuzat că „urbanismul din ultimii 15 ani a fost o golănie“.
„Nu s-a venit cu o alternativă de autorizare”
Reporter: Domnule Marcu, ce spuneți despre suspendarea PUZ-urilor?
Georgian Marcu: Să începem cu începutul. În primul rând, PUZ-urile trebuiau corectate. Tot ce era în neregulă, de genul trecerii spațiilor verzi în spațiu construibil, acele accente exagerate de înălțime, sunt lucruri care trebuiau rezolvate.
– Și atunci?
– Soluția aleasă de Primăria Generală cred că nu este cea mai potrivită. De ce spun asta: dacă ele erau suspendate pentru o perioadă de un an, așa cum s-a anunțat inițial, impactau un număr redus de oameni. În speță, erau afectați dezvoltatorii care aveau terenuri și doreau să construiască pe ele conform acelor PUZ-uri, în acest an.
Modul în care astăzi se trece de la suspendare la anulare afectează, de data asta, o mare parte a populației. Pentru că nu s-a venit cu o alternativă de autorizare.
Nu știu de nicio alternativă de autorizare, cel puțin eu nu am înțeles din conferința de presă (a lui Nicușor Dan – n.r.) care ar fi alternativa de autorizare în această perioadă de cel puțin trei ani, până când se va elabora PUG-ul (Planul Urbanistic General – n.r.).
– Dar e legitimă realizarea unui nou plan urbanistic general pentru Capitală?
– Da. Avem un plan general în București care expirat de prin 2010 și care a tot fost prelungit. E făcut în anii 2000. Bucureștiul s-a schimbat foarte mult din 2000 până în 2020, nevoile sunt altele. Nu poți să stai pe un plan de urbanism făcut în 2000. Gândiți-vă că dacă a fost elaborat în 2000 nu știu când s-a lucrat la el, dar probabil e început în anii 90. În 90 și ceva nici nu exista piață rezidențială modernă. Blocuri noi în scop comercial au început să fie dezvoltate în București în anii 2000.
„Ne dorim un oraș accesibil pentru toată lumea”
– Deci, problema, în opinia dumneavoastră, nu e legitimitatea unui nou plan, ci cum se va face autorizarea în următorii trei ani.
– Exact. Întrebare la care noi nu avem răspuns. Cum se autoriza până ca aceste PUZ-uri de sector să fie elaborate? Fiecare dezvoltator sau cine dorea să construiască ceva în acest oraș își făcea un PUD, adică un plan de urbanism de detaliu, prin care își reglementa zona, terenul unde dorește să construiască. După care au intrat în vigoare PUZ-urile de sector și au zis că tu, ca beneficiar, nu ai voie să faci propriul PUZ, că ai PUZ-ul de sector.
De ce e mai bun un plan unitar pe București, nu pe sectoare
– Și cum se poate rezolva situația celor trei ani de tranziție?
– Specialiștii Primăriei trebuie să spună care e rezolvarea, nu noi. Noi putem spune care va fi impactul în piață. Contextul în care s-a luat această decizie este unul prost în sensul în care la nivelul Uniunii Europene sunt creșteri de preț în piața rezidențială de 5-15% pe trimestrul al patrulea de anul trecut, asta o spune Eurostat. Dobânzile sunt la minime istorice, adică oamenii au acces la bani, la credite și prețurile pot crește. Din perspectiva prețului, singura veste bună pentru doritorii de locuințe e că, în anul 2020, în București prețul a crescut cu 3%. Adică, sub celelalte piețe, ceea ce e bine. Dar dacă trei ani nu construim, prețurile vor crește enorm și nu și le vor permite decât cei cu bani. Ne dorim un oraș accesibil doar pentru ei sau pentru toată lumea?
– Pe de altă parte, primarul Capitalei Nicușor Dan a invocat 23 de nereguli care nu se puteau regla punctual, ci unele care se rezolvă suspendând toate PUZ-urile.
– Nu știu dacă nu se puteau elimina punctual. Până la urmă, acel PUG va avea ca rol eliminarea acestor nereguli. Deci tot punctuale, nu rezolvă altceva. Nu-mi dau seama ce ai putea face. Dacă vrei să păstrezi numărul de spații verzi sau să le mărești, poți reglementa prin PUZ-uri, fără nicio problemă. PUG-ul nu o să poată face mai mult decât ce se făcea prin PUZ-uri.
Într-adevăr, ce va face mai bine e să ai un plan general funcțional, adică integrează dezvoltarea pe toate sectoarele într-un mod coerent, pentru că acum acestea au fost dezvoltate individual, pe fiecare sector. PUG-ul are o strategie coordonată, ținând cont de necesitățile tuturor sectoarelor și nu de nevoile fiecăruia în parte, ca până acum.
„Mă aștept la creșteri de două cifre anual”
– Cât vor crește prețurile?
– Depinde cât de mică va fi oferta în viitor. Gândiți-vă că în piața imobiliară, ca orice altă piață, avem un raport între cerere și ofertă. Dacă scade oferta prin neautorizarea de proiecte, noi o să rămânem cu proprietăți disponibile doar în blocurile vechi. Dacă tu nu mai ai ofertă nouă disponibilă în piață, iar cererea va rămâne ridicată, prețurile vor crește până vor atinge acel punct unde nu vor mai fi sustenabile. Mă aștept la creșteri de două cifre anual. Minimum 10% pe an până în momentul în care se vor autoriza noi proiecte. În doi-trei ani se sare bine de 20%.
– Da, dar de la autorizare până la construcție mai durează și acolo.
– Doi ani, da. La întrebarea când vom avea PUG-ul gata, (primarul Nicușor Dan) a zis „minimum trei ani”. Minimum trei ani poate să însemne și zece. Gândiți-vă că PUG-ul e deja în lucru de mulți ani. A expirat în 2010, a fost licitat în 2013 și trebuia să fie gata în 2016. Și nu avem nici măcar prima etapă trecută, pentru că sunt mai multe…
„Interesul unui agent e să existe nu prețuri mari, ci lichiditate”
– Admiteți că opiniile dumneavoastră au o doză de subiectivitate, având interesul tranzacțiilor? Iar rectificarea PUZ-urilor le blochează.
– Vă explic. Creșterea ofertei de locuințe mie îmi este dezavantajoasă pentru activitatea pe care o prestez. Eu sunt pe un anumit segment de piață (n.r. Are o anumită reputație și vinde locuințe mai scumpe) unde îmi convine să am doar 10 apartamente pentru că alea sunt în portofoliul meu. Creșterea ofertei, pe mine personal, Georgian Marcu, nu mă avantajează. Dar am învățat să mă uit la piață per ansamblu și pe termen lung.
– Și ce vă transmite piața, ce informații sunt acolo?
– Oamenii spun că agenții imobiliari își doresc creșterea prețurilor pentru că e comisionul mai mare. E fals. Eu nu-mi doresc creșterea prețurilor, eu îmi doresc lichiditate. Degeaba fac o tranzacție să zicem cu 50% mai mult, de la 100.000 la 150.000 de euro în loc să fac 15 tranzacții de 100.000. Sau două de 100.000, că tot câștig mai mult.
„În pandemie, oamenii au avut nevoie de mai mult spațiu”
– Că tot vorbim de scumpiri. O întrebare care este pe buzele tuturor: de ce se scumpesc locuințele în pandemie? Teoretic, fiind criză, lumea se aștepta să scadă prețul.
– Orice bun sau marfă din lumea asta se poate scumpi din două motive: creșterea cererii sau creșterea costurilor. Când cererea este mai mare decât oferta atunci prețurile cresc, dacă e mai mică, atunci scad. Al doilea motiv, care e semiadevărat, e creșterea prețului de producție al respectivului bun. Dar chiar și așa, dacă ai o creștere în cost, dar cererea nu poate să susțină acea creștere, prețurile nu vor crește. Atunci se va stopa dezvoltarea.
În primul rând, noi am avut o cerere în creștere. În pandemie, oamenii au avut nevoie de mai mult spațiu. E un citat pe care tot îl dau. Casa nu a fost niciodată mai importantă decât anul trecut.
Pentru majoritatea populației casa era doar un dormitor, locul ăla unde ajungeai după serviciu, mai stăteai o oră, ieșeai puțin în oraș și dormeai, te trezeai, beai cafeaua și ai plecat. Anul trecut, casa a fost dormitor, birou, școală, grădiniță, loc de petrecere a timpului liber, restaurant, tot ce vrei tu…
Georgian Marcu, patron „Green Angels”:
Și atunci oamenii și-au dat seama că acea locuință în care stau nu mai răspunde nevoilor lor. Și au făcut un upgrade. Oamenii au trecut la o suprafață mai mare sau un număr mai mare de camere. În București, numărul de tranzacții a fost în 2020 peste 2019.
– Cum vedeți efectul PNRR asupra pieței imobiliare din București și din România, în general?
– PNRR-ul va pune presiune pe piață din punctul de vedere al costurilor. Foarte mult din suma de 29,2 miliarde de euro se va duce în construcții: drumuri, infrastructură, spitale, școli, grădinițe, creșe. Ce înseamnă asta? Asta înseamnă că va fi nevoie de și mai multă forță de muncă – o problemă pe care deja o au firmele de construcții, și va fi nevoie de mai multe materiale de construcții.
Când cererea este mare pe un anumit segment, ce se întâmplă cu prețurile? Mă aștept să fie o presiune constantă pe prețul materialelor de construcții și pe manoperă. Va impacta în prețul caselor, care va crește, se va vedea.
Partea bună e că în PNRR mai este trecută schimbarea modalității de taxare și înființarea unei baze de date pentru evaluarea automată a proprietăților.
Vor intra pe piață și cei care își pun banii „la adăpost” în investiții imobiliare
– Presa străină invoca și un alt motiv al creșterii prețului la case: în timpul unei crize oamenii cumpără locuințe ca să își protejeze valoarea banilor sau a economiilor. Cât de adevărat este?
– Cred că Rotschild a spus-o pentru prima oară: «cumpără doar când vezi sânge pe străzi». În acea viziune, asta ar fi însemnat ca prețurile să fie foarte jos. Nu cred că ăsta a fost unul dintre motivele de achiziție de anul trecut. Cred, în schimb, că va fi unul dintre motivele de achiziție de anul ăsta. Vor fi foarte mulți care vor fugi de inflație, se vor refugia în proprietăți rezidențiale. E una din modalitățile de a-ți proteja averea în perioade de inflație ridicată. Ceea ce va pune și mai mare presiune pe piață. Crește cererea cu altă categorie de cumpărători pe care nu o aveai până acum. Apoi avem prețurile materialelor de construcție, care au avut creștere în ultimele șase luni de două cifre.
– Cu cât estimați că vor crește prețurile locuințelor în București? Și în România, în general.
– Dacă nu se rezolvă partea de ofertă, adică dacă autoritățile nu găsesc o modalitate de autorizare, prețurile pot crește și cu peste 20%. În momentul de față oferta e ok, e un număr suficient de blocuri care se dezvoltă. Întrebarea e ce se întâmplă din momentul în care se termină de construit și de vândut astea care se fac deja.
Studiez și comunic despre piața imobiliară din 2012, e prima oară când îmi doresc să mă sune colegii anul viitor să îmi spună că m-am înșelat. E prima oară când îmi doresc să nu am dreptate. Eu așa o văd, din păcate.