Problema accesului facil la locuințe în România. Vincze Enikő, activistă pentru dreptate locativă: „Gradul de profitabilitate contribuie masiv la creșterea permanentă a prețurilor” | Interviu

Tinerii sunt printre principalii nemulțumiți de costurile extrem de ridicate, o tendință care se manifestă, de altfel, la nivel global. Vincze Enikő este profesoară la Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca și activistă pentru dreptate locativă în cadrul mișcării Căși sociale ACUM! din Cluj. Este implicată de mai mulți ani în problema care devine stringentă mai ales în Uniunea Europeană: accesul facil la locuințe.

Publicistul Vasile Ernu a realizat un interviu cu cadrul universitar clujean, în care a atins mai multe aspecte

Îmbunătățirea traiului, o corelație între creșterea salariilor și reducerea costurilor locuirii

Libertatea: Dragă Enikő Vincze, cum te ocupi de mulți ani de problema locuințelor, o problemă tot mai stridentă, aș vrea puțin să povestim în contextul actual al alegerilor, căci tema e total abandonată sau folosită populist. Problema locuințelor la noi este una reală? Cât de gravă e situația?
Enikő Vincze: Întrebările tale vin într-un moment foarte oportun. În contextul campaniei electorale parlamentare, prin mișcarea Căși Sociale ACUM! din Cluj-Napoca, derulăm și noi o campanie, „Locuințe publice pentru lucrători”, laolaltă cu Confederația Națională Sindicală Cartel Alfa. Mesajul nostru principal este acesta: Creșterea salariilor rezultă în îmbunătățirea traiului doar împreună cu reducerea costurilor locuirii. Pentru asta este nevoie de creșterea fondului de locuințe publice. Ne puteți urmări pe Facebook și Instagram. 

Recomandări

România, cea mai stresantă țară pentru condus din lume. Aglomerația din trafic ne plasează pe primul loc în clasament

Prin infografice deconstruim mai multe mituri care susțin că nu ar exista o problemă a locuințelor în România, deoarece, se spune, „suntem o națiune de proprietari”. Într-adevăr, conform Eurostat, în 2023, în România, 94,8% din oameni trăiau în locuințe proprietate privată. În acel an, procentul de locuințe în proprietate privată, precum arată baza de date INS Tempo online, a fost de 98,75%, rata locuințelor în proprietate publică fiind doar de 1,25%.

Însă din aceste date statistice nu se poate deduce că nu avem o criză a locuirii. Din contră, trebuie să înțelegem că ea există și se leagă de stocul foarte redus de locuințe în proprietate publică, și desigur de ceea ce se întâmplă cu proprietățile private, cine le face, cum, de ce, cum se tranzacționează sau speculează ele, cum devin nu doar marfă, ci și o anumită clasă de active care aduc venituri proprietarilor fără ca aceștia să lucreze.  

Recomandări

Primele ipoteze legate de moartea lui Silviu Prigoană. Surse medicale: a suferit un AVC sau un stop cardio-respirator

Tot în ideea de mai sus, de a sugera că nu există nicio problemă aici, firma de consultanță Deloitte plasează România printre țările cu cele mai accesibile locuințe, comparând prețurile pe metru pătrat, fără luarea în considerare a veniturilor, dorind să atragă în România oameni de afaceri străini, turiști sau nomazi digitali. 

În 2022, brokerul de credite Kiwi Finance, comparând creșterea venitului mediu pe economie și a prețului mediu la locuințe, a concluzionat că indicele de accesibilitate a locuințelor în România a crescut față de 2008. Concluzia ascunde diferențele între orașe, dar și faptul că pentru cei cu venituri sub nivelul venitului mediu pe economie (80% din lucrători) calculul respectiv nu este relevant. Prezentarea în acest fel a unor date statistice urmărește până la urmă să arate că țara este atractivă pentru investitori imobiliari pentru că aici ei pot să cumpere la prețuri mai reduse față de alte țări, cu speranța creșterii valorii lor de schimb în viitor. 

Pentru noi este crucial să ne reamintim de următoarele mari probleme cu care se confruntă cei care au nevoie de o locuință ca spațiu de locuit și nu ca obiect de investiție.

1. Dacă ești proprietar, nu înseamnă că locuiești în condiții adecvate sau în siguranță 

Recomandări

Silviu Prigoană a murit. Avea 60 de ani și i s-a făcut rău într-un restaurant din Bran

Nu toate persoanele care locuiesc împreună cu rudele lor într-o locuință aflată în proprietatea privată a acestora sunt proprietarii săi. Mulți dintre tinerii care pot moșteni proprietăți de la părinți, până trăiesc părinții lor și ei studiază sau lucrează în alte localități, ei sunt chiriași la privat. Unii au o locuință în proprietate într-un sat sau oraș mic, dar se mută pentru un loc de muncă mai bun în orașele atractive, unde devin chiriași.   

Proprietarii care locuiesc în propria locuință, pot să o împartă cu mai multe persoane (pentru că lumea nu își permite să se mute separat). De aici rezultă marea rată a supraaglomerării locuințelor: în rândurile populației totale asta fiind de 40%, printre tinerii între 15-29 ani de 60%, iar printre cei care trăiesc din venituri care îi plasează sub pragul de sărăcie, de 51%.

Locatarii propriilor proprietăți nu neapărat au condiții adecvate de locuire: procentul celor care trăiesc în locuință fără baie sau duș în casă este de 14% în România, foarte înalt față de media UE de 1,7%.

Cei care trăiesc în locuințele ai căror proprietari sunt, pot să fie supraîncărcați cu costurile locuirii. În România, 18,8% dintre proprietarii care au credite imobiliare sunt supraîncărcați cu costurile locuirii (deci cheltuie peste 40% din venituri pe locuire), față de media UE de 5,3%.   

2. Costurile locuirii în România sunt prea mari față de venituri

Costurile locuirii includ și utilitățile. În România avem mulți datornici la utilități, mulți fiind proprietari ai locuințelor în care trăiesc. Procentul lor a crescut de la 13,7% în 2019 la 17,8% în 2022, fiind mai mare față de media UE (o mărire de la 6,2% la 6,9%). Fenomenul s-a înrăutățit odată cu creșterea exorbitantă a prețului la energie (rezultată din liberalizarea sectorului energetic), ajungând ca sprijinul de stat acordat gospodăriilor să devină un suport pentru creșterea profitului companiilor energetice. 

După martie 2025, termenul la care se încheie perioada aplicabilității acelei reglementări, numărul datornicilor la utilități sau numărul gospodăriilor care nu vor avea acces la energie va crește și mai mult. Ce se va întâmpla cu cei care se deconectează? Vor trăi în frig și întuneric? Ce se va întâmpla cu datornicii? Ce se va întâmpla cu locuințele lor în proprietatea privată? Le vor pierde? Le vor vinde? Vor ajunge aceste proprietăți în mâna unor mari proprietari?

Între 2012 și 2024, la nivel de țară prețul locuințelor s-a dublat, iar în Cluj-Napoca s-a triplat (Imobiliare.ro). Desigur, între timp s-au majorat costurile cu mâna de lucru și materiale de construcție, dar marja de profit a rămas la nivele înalte, între 30-50% sau chiar și peste (wall-street.ro), astfel încât gradul de profitabilitate contribuie masiv la creșterea permanentă a prețurilor pe piața de locuințe.   

Salariul mediu net pe economie este azi 5.242 de lei, iar 80% din salariații din România au câștiguri sub salariul mediu pe economie (Ziarul Financiar). În cazul lor, ca să nu fie nevoiți să se împovăreze cu costurile locuirii, chiria și utilitățile ar trebui să fie maxim 2.096 de lei/lună (sub 40% din venituri). Mai departe, venitul minim pe economie este 2.363 de lei net, iar 30% din angajați au venituri minime. Ca să nu fie nevoiți să se împovăreze cu costurile locuirii, chiria și utilitățile în cazul lor ar trebui să fie maxim 945 de lei/lună. Ce fac ei dacă trebuie să plătească pentru o garsonieră 1.500 de lei pe chirie sau rata creditului imobiliar, plus vreo 500 de lei pe utilități?  

Venitul minim net pe economie (2.363 de lei) este foarte mic față de suma de 3.971 de lei (valoarea coșului de consum minim decent pentru un adult), din care suma de 1.915 lei ar fi cheltuită lunar pe locuire (locuință, dotarea locuinței, cheltuieli cu locuința) (FES, septembrie 2024).  

Indicele creșterii prețului la locuință în 2023 a fost mai mare în România decât în țări unde veniturile sunt mai înalte (2015 = 100), și anume de 148,43, față de Norvegia (147,63), Danemarca (137,1), Belgia (136,05), Franța (131,26) sau Suedia (105,41) (Eurostat, indice preț la locuință).

3. În lipsă de locuințe publice, cei care nu au în proprietate o locuință, sunt împinși înspre piața scumpă a chiriilor   

În 2023, firma de consultanță imobiliară Colliers a estimat că 15% dintre românii cu vârsta între 18 şi 55 de ani din oraşe locuiesc cu chirie (așteptarea fiind ca în câțiva ani acest procent să crească la 25%), iar în rândul populaţiei de 18-24 de ani proporţia celor care stau în chirie este dublă. În lipsa de date oficiale de încredere (pentru că mulți proprietari nu încheie contracte de închiriere și nu le înregistrează), sunt și estimări conform cărora o treime din populația orașelor universitare ar fi chiriașă. 

În România, 44,2% din chiriașii privați sunt supraîncărcați cu costurile locuirii (cheltuie peste 40% pe costurile locuirii), ceea ce este un procent foarte mare raportat, de exemplu, la Franța (19,3%) sau la media UE (20%) (Eurostat). Dacă am utiliza un prag mai jos pentru acest indicator, de 30% (cum este în SUA) sau chiar de 20% (chiria la locuințe sociale ar trebui să fie de 10%, conform legii locuinței din România, la care se adaugă, desigur și alte cheltuieli cu locuința), atunci, evident, în condițiile de azi, procentul celor supraîncărcați cu costurile locuirii din rândurile chiriașilor (dar și ale proprietarilor cu credite imobiliare) ar fi și mai mare.

Previziunea experților imobiliari este că, deoarece creditele bancare s-au scumpit, se va construi mai puțin și se vor tranzacționa și achiziționa mai puține locuințe, se va întâmpla o schimbare importantă pe această piață. Se așteaptă mărirea procentului celor care vor locui în chirie privată, precum și orientarea dezvoltatorilor către modelul occidental de construcție-pentru-închiriere, până acum afacerea lor în România în sectorul rezidențial fiind bazată pe modelul construcție-pentru-vânzare.  

4. Riscul cu care se confruntă proprietarii de locuințe cu credite imobiliare este în creștere  

Procentul celor care cumpără locuințe cu credite imobiliare s-a mărit încontinuu după 2014. Acest procent nu a fost semnificativ în România înainte de criza financiară 2007/2008, de aceea nu am avut nici multe situații în care rău-platnicii la bănci și-au pierdut locuințele în acel context (comparativ cu Spania sau Grecia). Azi situația s-a schimbat și la noi. 

În 2008, soldul creditelor imobiliare în România a fost de 20 de miliarde lei, iar în 2024 a ajuns la 110 miliarde de lei, în condițiile în care azi 40% din sectorul bancar reprezintă credite imobiliare către persoane fizice și companii (Adevărul).  

Conform unor analize din 2023, în Cluj-Napoca 48,8% dintre locuințele tranzacționate au fost cumpărate printr-un credit ipotecar, procent care a fost și mai aproape de 50% în București și Ilfov, în timp ce și valoarea totală a creditelor ipotecare a fost în creștere. 

În 2024, procentul de credite imobiliare acordate populației față de totalul de credite a crescut la 58%.  

Dobânda la creditele imobiliare în România s-a mărit de la 4,59% în noiembrie 2016 la 8,24% în iunie 2023 (The Global Economy). În octombrie 2024 această dobândă a coborât la 6,5%, dar ea a fost mai mare decât în țări precum Suedia (3,5%), Danemarca (3,35%) sau Norvegia (4,5%) (Trading Economics). 

În paralel, profiturile băncilor au crescut substanțial. De exemplu, dacă pentru o proprietate în valoare de 152.000 de euro, banca acordă unei persoane fizice un împrumut de 129.200 de euro, valoarea totală rambursată în 30 de ani va fi de 362.734 de euro, restul de 233.534 de euro fiind profitul băncii (ING, credite ipotecare persoane fizice).

S-a scumpit mult și creditul bancar în Programul Noua Casă. Drept urmare, pentru cine s-a îndatorat la maxim în 2022, rata în ianuarie 2023 a reprezentat 75% din acelaşi venit, deci cu mult peste 45% (gradul de îndatorare acceptat de bănci). Dacă în ianuarie 2022 cineva a plătit o rată lunară de 1.800 de lei, în ianuarie 2023 această rată i-a crescut la 3.000 de lei, sumă care necesită un venit lunar minim net de 6.666 de lei. Asta în condițiile, în care venitul mediu net pe economie este de 5.242 de lei, iar cel minim – de 2.363 de lei.

În ultimul an, numărul creditelor ipotecare a scăzut și bula imobiliară începe să se dezumfle (Ziarul Financiar). Între 2023 și 2024, creditele ipotecare pentru persoane fizice au scăzut cu 3.800, tranzacțiile cu locuințe și terenuri – cu 8.358, iar numărul locuințelor finalizate din fonduri private – cu 6.386 (Economedia). În paralel a crescut însă valoarea creditelor de nevoi personale; dacă ele sunt cumpărate de la bănci prin garanții ipotecare, și ele implică riscuri privind pierderea proprietății imobiliare.

Criza globală a locuirii

– De ce este nevoie de dreptul la locuire decentă, acceptabilă și ce înseamnă lipsa unui spațiu de locuit?
– Dreptul la o locuire adecvată ar trebui să fie un drept fundamental al omului, recunoscut ca atare în Constituțiile țărilor, pentru că locuirea este o nevoie primordială. Asigurarea accesului fiecărui om la o locuință adecvată, caracterizată de condiții decente, nu este doar un interes individual, ci unul colectiv, care asigură buna funcționare a întregii societăți. Locuințele nu sunt doar spații ale intimității unde oamenii ar trebui să ducă un trai decent și să se simtă în siguranță printre persoanele cele mai apropiate de ei, dar și spații ale reproducerii forței de muncă. În acest sens, locuințele contribuie la reproducția socială.  

Dar, dincolo de constituție și legislația locuirii, regimurile de economie politică fac posibilă sau nu crearea locuințelor decente pentru toți. În socialismul de stat din România, accesul la locuință s-a asigurat în contextul unei economii, al unui sistem financiar și sistem al prețurilor planificat și centralizat. Statul a recunoscut nevoia de locuințe pentru a susține urbanizarea și industrializarea, și a permis formarea unui regim locativ mixt, în care 70% din locuințe erau în proprietate personală. 

În plus, statul a preluat plusvaloarea creată de muncitori (pentru care cei din urmă nu au primit salarii) într-un fond comun (fondul de acumulare și fondul de social de consum), de unde a acoperit costurile producției și mentenanței locuințelor în proprietate de stat. 

În capitalism, plusvaloarea creată de mâna de lucru este apropiată de proprietarii mijloacelor de producție, nevoile locative sunt și ele exploatate (lucrătorii trebuie să plătească și profitul producătorilor sau ale proprietarilor de locuințe sau ale băncilor), în timp ce nici statul și nici angajatorii nu se simt responsabili pentru asigurarea unor locuințe adecvate cetățenilor și lucrătorilor. 

Asigurarea unei locuințe adecvate a devenit o responsabilitate personală sau familială într-un context în care accesul la locuințe a fost lăsat doar pe seama pieței nereglementate (care, evident, nu se interesează de alte drepturi și nevoi decât cele ale capitalului).   

– Se vorbește tot mai mult de o criză majoră a locuințelor: care sunt cauzele? Pare un paradox: se construiește tot mai mult, dar nu avem unde locui tot mai mulți? De ce? Pe cine afectează cel mai mult această scumpire?
– Cauzele crizei locuirii în centrul căreia stă inaccesibilitatea financiară țin, pe de o parte, de politicile statului: retragerea din producția de locuințe publice, dereglementarea pieței, susținerea prin măsuri fiscale, monetare, urbanistice a producției de locuințe private și a dezvoltatorilor/investitorilor imobiliari. Pe de altă parte, cauzele sunt înrădăcinate în logica profitabilității care ghidează investițiile în construcția de locuințe. Dincolo de investitorii instituționali, de exemplu fondurile de investiții care folosesc bani din fonduri de pensii sau de asigurări, sunt și multe persoane fizice care cumpără locuințe cu scop investițional, pentru închiriere și/sau revânzare ulterioară la un preț mai mare.   

Mitului reducerii costurilor locuirii

Pentru a justifica principiul profitabilității construcției de locuințe, cei care sunt legați prin interese de piața imobiliară fac tot posibilul să creeze un consens în jurul mitului reducerii costurilor locuirii prin mai multe construcții private. În fapt, acesta susține piața și profitabilitatea construcțiilor de locuințe ca investiție, și delegitimează ideea implicării statului în producția de locuințe publice și ideea locuințelor sociale. Toate astea se întâmplă în condițiile în care numărul de construcții de locuințe terminate din fonduri private a crescut încontinuu în paralel cu creșterea prețurilor.  

Cine este afectat cel mai mult de criza locuirii? Generațiile devenite adulte după a doua jumătate a anilor 1990, care nu au avut acces la locuințe de stat la preț accesibil. Toți lucrătorii care câștigă la nivelul venitului minim, dar și cei care sunt retribuiți sub nivelul salariului mediu pe economie, iar dintre ei mai ales cei care sunt împinși către piața de închiriere de locuință sau către îndatorare la bănci. 

Toate astea se întâmplă într-o țară în care  proprietarii de locuințe nu sunt neapărat bogați, dacă luăm în considerare și alți indicatori ai lipsei bunăstării în anul 2023, precum: nivelurile foarte ridicate de risc de sărăcie-și-excluziune socială (32% din populație, comparativ cu media UE de 21,5%) și sărăcia în muncă (15,3%, mai mare decât media UE de 8%); nivel scăzut al venitului mediu în comparație cu mediile UE (6.568 de euro net/an față de media UE de 20.350 de euro net/an); nivel ridicat al inegalității veniturilor (cei mai săraci 20% câștigă de 6 ori mai puțin decât cei mai bogați 20%, media UE fiind de 4,7); nivel scăzut al ponderii muncii din PIB, de 37,7%, cu o scădere de la 38,4% în 2003, comparativ cu media UE de 47,3%. 

Caracterul speculativ al sectorului imobiliar

– Este o problemă locală sau una europeană și globală? Deseori la noi se înțelege că totul e bine „afară” și numai noi avem probleme. Cum stăm în UE cu această problemă? 
– Criza locuirii este una globală. Dimensiunea cea mai importantă a acestei crize este inaccesibilitatea financiară a locuințelor sau costurile prea mari ale locuirii față de venituri. Între 2010 și 2023, în UE prețurile locuințelor au crescut cu 46% și chiriile cu 21% (The Conversation).  

În multe țări occidentale, de la sfârșitul anilor 1980, în condițiile în care instituțiile statului promovau tot mai mult idealul de homeownership și se implicau tot mai puțin în construcția de locuințe sociale, iar veniturile nu erau suficiente pentru a achiziționa o locuință, băncile au flexibilizat acordarea de credite imobiliare-ipotecare. 

Asta a fost o primă etapă a financializării locuirii, în care rolul băncilor pe piața de locuințe a devenit semnificativ, și a condus la creșterea continuă a prețurilor, la așa-numita bulă imobiliară. Ea s-a spart în 2007/2008, astfel încât multe gospodării îndatorate la bănci și-au pierdut locuințele, pentru că, în condițiile recesiunii economice și ale pierderii locurilor de muncă, nu și-au mai putut plăti ratele. 

În acea perioadă, în România, au avut de suferit mai ales cei care au făcut împrumuturi în valută, iar acest lucru se datorează modului în care BNR, urmărind recomandările FMI și ale CE, a permis băncilor străine să acorde credite direct în valuta atrasă de pe pieţele externe sau de la băncile-mamă. În contextul crizei, multe companii mari care gestionează active și proprietăți, au fost gata rapid să cumpere la un preț redus nenumărate locuințe de exemplu prin licitații la bănci și au dobândit monopol pe piața de închiriere. 

După 2015 ele au crescut exponențial chiriile, în timp ce și închirierile pe termen scurt (aparthotel, Airbnb) au început să câștige teren și crească costul chiriilor. În general, financializarea locuirii înseamnă penetrarea sectorului imobiliar de către actori financiari și piețe financiare, ceea ce întărește caracterul speculativ al acestui sector.

După perioada de austeritate resimțită peste tot în lume, s-a întâmplat o schimbare în financializarea locuirii, acest proces intrând în a doua sa fază. Asta este etapa în care rolul fondurilor de investiții devine mai important decât cel al băncilor în sectorul imobiliar. 

Apelul Comisiei Europene către statele membre în documentul fondator din 2015 privind Uniunea Piețelor de Capital este acela de a facilita circulația transnațională a investițiilor de capital și a reduce prin diverse măsuri riscurile investițiilor, inclusiv ale celor imobiliare. Ca întotdeauna, și acum, în timp ce politicile economice ale CE care susțineau capitalul au fost obligatorii de respectat de statele membre ale UE, politicile sociale care ar fi putut să reducă din inegalități, inclusiv cele locative, au rămas doar recomandări, iar rezoluțiile Parlamentului European privind locuințele sociale (2013), persoanele fără adăpost (2020) și locuințele accesibile (2021) nu au fost transpuse în legislația UE (vezi studii despre asta aici și aici).     

– Există politici în UE care să combată criza locuirii? 
– Cum spuneam în prima parte a interviului, politicile economice ale CE au sprijinit financializarea locuirii în timp ce aceasta pretindea că nu are competențe în domeniul locuirii. Noua Comisie Europeană a creat o poziție de comisar pentru energie și locuințe, și a anunțat că va implementa un Program European de Locuințe Accesibile. 

Cunoscând logica economică a comisiei, ne putem aștepta că UE va direcționa fonduri publice și fonduri europene (inclusiv dinspre Banca Centrală Europeană) către producția de locuințe accesibile (affordable housing) de către sectorul privat (asociații de locuințe non-profit, sau companii care promit că vor vinde sau închiria locuințe la un preț mai redus decât cel de pe piață). CE în continuare nu dorește investiții publice în locuințe publice, ci tipuri de investiții publice care susțin capitalul, deci investițiile private. 

Modelul dezirabil – Olanda

În ceea ce privește locuințele sociale, viziunea CE asupra acestora este că ele, indiferent dacă sunt private sau publice, trebuie să fie dedicate doar categoriilor sociale vulnerabile, precum arată și articolul 19 al Pilonului European al Drepturilor Sociale. 

În Europa occidentală și de nord azi încă există un procent semnificativ de locuințe sociale. De exemplu, în 2023, procentul închirierilor la preț redus a arătat astfel: 

– media UE 10,2%; 

– media țărilor din zona euro 11,5%; 

– în Olanda 25,2%; 

– în Franța 20,9%; 

– în Irlanda 16,8%; 

– în Portugalia 12,1%; 

– în Belgia 8,6% sau Italia 8,1% (Eurostat), nemaivorbind despre Viena, unde jumătate din populație locuiește în locuințe sociale. 

În România, unde producția și administrarea de locuințe sociale este printre responsabilitățile administrațiilor publice locale, dar unde acestea nu sunt obligate sau constrânse în niciun fel să creeze un fond locativ public care să răspundă nevoilor locale reale, și unde, chiar dacă, potrivit legii locuinței, cei care câștigă sub venitul mediu pe economie și nu au în proprietate o locuință sunt eligibili la locuință socială, nici măcar cei mai săraci nu au acces real la ele. 

Dereglemenarea dezvoltării imobiliare: cazurile Nordis și Cluj-Napoca

– Recentul scandal în jurul afacerii Nordis ne-a arătat, pe de o parte, o lipsă totală de reglementări elementare juridice și economice. Cum se vede dinspre voi, cei care urmăriți atent acest sector?
– Afacerea Nordis nu este o excepție în sectorul imobiliar financializat. Am scris mai larg despre financializarea dezvoltării imobiliare în capitolul trei al cărții noastre recente, Uneven real estate development in Romania at the intersection of deindustrialization and financialization. În acest context, locuințe, centre comerciale, clădiri de birouri, hoteluri, toate pot să devină active speculate pe piețe financiare. Fondurile de investiții care atrag capital de la diverși investitori pentru investiții colective cu mai mult sau mai mare risc, respectiv profitabilitate, sau care vând acțiuni sau le tranzacționează pe burse de valori, dar și firmele care administrează proprietăți joacă un rol crucial în acest proces. 

Băncile pot și ele să creeze fonduri de investiții. De exemplu, Grupul Financiar Banca Transilvania are o companie specializată în administrarea de investiții, BT Asset Management SAI, care acceptă investitori și în fonduri de investiții alternative, precum BT Property, care investește cel puțin 75% din activele sale în active imobiliare.       

Nordis Management SRL a fost înființată în 2008 prin capital românesc ca o firmă de dezvoltare și promovare imobiliară. Acționarii săi majoritari au lucrat prin mai multe firme în vederea, într-o primă etapă, a construirii de locuințe în București, și apoi de realizare de hoteluri. Anul trecut, Nordis a câștigat premiul Best Hotel & Residence Brand la Gala Premiilor Real Estate 2023. A dezvoltat apartamente premium, o piață emergentă în România, crescându-și atractivitatea după pandemie, dar se ocupa și de managementul proprietăților vândute. Profitul unei astfel de scheme rezultă, deci, atât din vânzări, cât și din administrare de proprietăți. 

Scopul investitorilor care au cumpărat la Nordis din bani proprii sau din credite era să închirieze apartamentele de vacanță de la mare sau munte la un randament anual de 7%. La închirierea apartamentelor de tip studio promisiunea randamentului era chiar de 10%. Schema Nordis a fost aceea de a vinde proprietățile încă din faza de proiect, marii investitori cumpărând câte sute de apartamente. 

Construcția complexului Mamaia s-a început în 2019, iar în 2021 s-a anunțat că un procent de 90% din proprietate a fost vândut, iar compania de consultanţă şi evaluare hotelieră şi turistică Horwath HTL declara că valoarea investițiilor va crește cu 25% până la momentul deschiderii așteptate în 2022. Oferta a fost foarte atractivă pentru milionarii din România. Afacerea a fost superbănoasă pentru Nordis și pentru că firma nu lua credite de la bănci, ci construia din banii investitorilor, fără să fi creat, totuși, un fond de investiții. Investitorii acționau, în fapt, ca niște creditori ai dezvoltatorului. În ultimii doi ani căsnicia între ei a început să sufere, doar ei știu cu adevărat de ce. Nordis a început să plătească înapoi banii clienților care au vrut să se retragă din proiectele comune, dar numărul creditorilor a început să crească  după ce în octombrie 2024 Tribunalul București a decis intrarea în insolvență a firmei. 

Drept concluzie, Nordis este un caz al financializării sectorului imobiliar caracteristic capitalismului global bazat pe dereglementarea piețelor, petrecut într-un context în care dezvoltatorii/investitorii revendică tot mai multă libertate și tot mai mult sprijin de la autoritățile statului.         

– Locuiești în Cluj-Napoca, oraș care a devenit un model de „așa nu” la acest capitol. Modelul este preluat cu frenezie de alte orașe. Cum vezi problema de la Cluj, a dezvoltării orașului și a locuirii?
– Dezvoltarea urbană a Clujului din ultimii 10 ani a urmat după ruperea totală a orașului de trecutul său industrial și reurbanizarea sa bazată pe o economie care excelează în domenii precum tehnologia informației și comunicații, servicii de suport pentru afaceri, inginerie-cercetare-dezvoltare, precum și servicii financiare. 

Din punctul de vedere al locuirii, azi s-a ajuns la o stare caracterizată de nesustenabilitate: oamenii cu venituri sub venitul mediu pe economie nu își mai pot permite să locuiască aici. Ei se mută din oraș, unii în comunele din proximitate, făcând naveta pentru joburi, alții în localități îndepărtate, accesibile ca preț, în timp ce câțiva rămân, dar se retrag în așezări informale unde traiul este ieftin. 

Orașul ca ambiție a devenit exclusivist și a creat polarizarea socio-economică și teritorială cea mai extremă pentru transformările capitaliste din România ultimelor trei decenii. Am vorbit mult despre acest aspect și în Libertatea, despre Pata Rât, ultima dată în 2020, acum nu mai revin la el. Să vedem acum câteva statistici care reflectă nesustenabilitatea locuirii nu doar pentru minoritățile rasializate, nu doar pentru cei mai săraci, ci și pentru alte categorii sociale.  

Dacă nu ar cheltui pe nimic altceva din veniturile lor (ceea ce este imposibil), adică și-ar economisi toate veniturile, oamenii ar trebui să lucreze 13 ani în Cluj-Napoca, în timp ce ar avea nevoie doar de 8 ani în București și 7 ani în Timișoara și Iași ca să își achiziționeze o locuință, potrivit unei analize realizate de Observator News în 2022. 

Numărul de locuințe finalizate între 1995-2023 a crescut la nivel național cu 1.239.833, în Cluj-Napoca cu 34.564, iar în București cu 117.719. Între 2021-2023 aceste creșteri au fost de 672.958, 24.536 respectiv 87.141 (Tempo online), timp în care, pe țară, prețul în euro la un metru pătrat de locuință a crescut de la 884 la 1.656, în Cluj-Napoca de la 970 la 2.896, iar în București de la 1.052 la 1.802 (Imobiliare.ro). 

În iulie 2024, în Cluj-Napoca, raportat la venitul mediu din acest oraș (mai ridicat decât media pe România), chiria medie de 3.060 de lei a însemnat un cost al chiriei de 51% din acest venit. Și în acest cost nu sunt introduse cheltuielile cu utilitățile. Asta înseamnă o superîncărcare a locuitorilor cu costurile locuirii. 

Chiria medie lunară în Cluj-Napoca a crescut la 1.750 de lei (pentru o garsonieră), 2.750 de lei (apartament cu două camere) și 3.495 de lei (la trei camere) (Imobiliare.ro, august 2024). Cine câștigă din această situație? Dezvoltatorii și investitorii imobiliari, dar și proprietarii cu mai multe locuințe. În 2020, numărul lor a fost după cum urmează: 51.345 de proprietari cu 2-3 locuințe; 7.679 cu 4-10; 588 cu 11-100; 20 cu peste 100 de locuințe. Între 2020 și 2023, numărul proprietarilor care dețin 4-10 locuințe a crescut cu 46% (surse de date, Primăria Cluj-Napoca, Direcția de Taxe și Impozite). 

Deci Clujul a câștigat competiția pentru titlul de cel mai scump oraș din România din punct de vedere imobiliar. În promovarea ideii de orașe competitive și a competiției inter-urbane prin creșterea atractivității orașelor față de investitori (imobiliari), experții Băncii Mondiale au jucat un rol important. Administrația publică locală a Clujului a învățat bine lecția lor. De aceea a fost arătată ca o bună practică pentru guvernanța neoliberală. Acum atenția se îndreaptă spre îmbunătățirea imaginii în acest sens a unor orașe mai mici din Transilvania, de exemplu Oradea și Reșița, sau unor orașe care au jucat dintotdeauna un rol important în economia regională, cum este Brașovul. Cel din urmă a fost promovat la un moment dat ca un „Eldorado al dezvoltării imobiliare”, în competiție cu Clujul desemnat drept „Silicon Valley al României/Europei de Est”, potrivit unei analize din CriticAtac. 

Competiția se duce nu doar între administrațiile publice locale: cine creează cele mai atractive condiții de investiții, cine impune cele mai puține reguli urbanistice, cine dă mai multe garanții pentru reducerea riscurilor investiționale; dar și între dezvoltatori. 

Cine face cel mai înalt turn rezidențial, cine face cea mai profitabilă tranzacție de clădiri de birouri, cine realizează cel mai mare mall, cine este cel mai abil în green-, social- sau heritage-washing atunci când regenerează spațiul public în propriul interes. 

Un exemplu recent în acest sens este competiția între, pe de o parte, Iulius Grup și fondul de investiții Atterbury Europe cu activele unui fond de pensii din Africa de Sud. Și, pe de altă parte, Prime Kapital (un dezvoltator, investitor și operator imobiliar activ în ECE ai cărui parteneri principali au fondat și NEPI Rockcastle cu acțiuni listate pe mai multe burse de valori) și MAS PLC (investitor și operator înregistrat în Malta, specializat în ECE și listat pe bursa de valori din Johannesburg). 

În Cluj-Napoca, unde recent grupul Iulius a anunțat obținerea Planului Urbanistic Zonal pentru un proiect mixt de 500 de milioane de euro pe fosta platformă industrială Carbochim, Prime Kapital și partenerul său au anunțat construcția unui mall pe terenul fostei fabrici de ceramică Sanex/Cesarom, care va avea 130.000 mp închiriabili și va depăși cu 10.000 mp ca suprafață dezvoltarea celor dintâi, Rivus Mall (Economica net, septembrie 2024). 

Aceste exemple reprezintă un nou nivel al reconversiei platformelor imobiliare în situri de dezvoltări imobiliare (detalii, aici). Ele sunt cazuri de rețele de dezvoltatori-investitori-operatori imobiliari locali și globali care pun în mișcare capital provenit din diverse surse și promit acționarilor să le majoreze valoarea investițiilor pe bursă și nu doar din profitul extras din chirii. Dacă la începuturile perioadei de efervescență imobiliară în sectorul rezidențial clujean au dominat dezvoltatorii autohtoni și au făcut investiții din credite bancare sau au atras bani pentru construcție din vânzarea apartamentelor în stadiu de proiect, azi au apărut combinații ale capitalului românesc cu cel străin, sau ale unor dezvoltatori români cu fonduri globale de investiții. 

Cele din urmă fac posibile cele mai ample dezvoltări cu funcțiuni mixte, care promit profituri atât din vânzarea de locuințe, cât și din închirierea spațiilor comerciale sau rezidențiale. Iar Primăria în continuare investește bani publici în zonele promițătoare din punct de vedere imobiliar, de la piste de biciclete sau străzi smart, prin parcuri „renaturalizate” și un culoar de mobilitate, până la metrou. Înainte să devină realitate fizică, metroul clujean a intrat deja în marketingul dezvoltărilor imobiliare: „transpunerea pe teren a documentațiilor care se întocmesc acum va genera noi dezvoltări imobiliare adiacente stațiilor de metrou și o sporire a cotei de piață a proprietăților deja existente” (Welt Imobiliare).   

Față-n față cu mașinăria imobiliară și a consensului creat prin diversele resurse ale unei largi coaliții care susține acest model de creștere a orașului, mișcarea Căși Sociale ACUM! a lansat propunerea către candidații la alegerile din acest an de a crea condițiile necesare pentru transferul a 25% din locuințele realizate prin regenerări și restructurări urbane pe foste platforme industriale în fondul locativ public al municipiului Cluj-Napoca. 

Continuăm să acționăm și în cadrul Coaliției Europene pentru Dreptul la Locuire și Oraș pentru creșterea fondului de locuințe publice și non-profit și reglementarea pieței de locuințe și a chiriilor private, dar și pentru o dezvoltare urbană care pune resursele financiare existente în slujba intereselor publice și nu cele ale acumulării de capital.         

Urmărește-ne pe Google News