ComenteazăM.S., Buzau
“Ce se intampla cand se vinde un apartament unei alte persoane in dauna beneficiarului cumparator dintr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare?”
In cazul precizat de dv., conform principiului “fraus omnia corrumpit” se invalideaza vanzarea incheiata cu o alta persoana in dauna beneficiarului cumparator dintr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Notiunea de frauda in materia actelor juridice cuprinde atat frauda la lege cat si fraudarea intereselor unor terte persoane. Prin frauda la lege se intelege eludarea normelor legale imperative care vatama direct ordinea publica. Prin fraudarea intereselor unor terte persoane, desi sunt pagubite interesele unor persoane straine de actul juridic incheiat, indirect este atinsa si ordinea publica, deoarece aceste interese sunt ocrotite prin norme care apartin conceptului de ordine publica. Astfel, in ambele cazuri, sanctiunea fraudei este nulitatea absoluta a actului juridic incheiat. Fraudarea intereselor tertilor se poate realiza si prin procesul simulatiei, care poate fi atacata in instanta prin actiunea in simulatie.
Ca urmare a acestor precizari, vanzarea incheiata cu o alta persoana in dauna beneficiarului-cumparator dintr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare poate fi conceputa ca o frauda la lege.
In acest caz promitentul vanzator, urmarind sa se sustraga de la obligatia de a face, asumata prin antecontract, poate simula in acord cu o alta persoana (de regula cumparatorul), o vanzare fictiva a bunului a carei vanzare a promis-o. Ca urmare a acestui lucru, chiar daca actul aparent (fictiv) a fost transcris in Cartea Funciara, el ramane fara efect, deoarece s-a comis o frauda la lege.
Avocat Florea Magureanu
Prodecan Facultatea de Drept, Universitatea Romano-Americana